Clausole da inserire nel compromesso di vendita

Il compromesso è un contratto in cui le parti, ovvero il promittente alienante (chi vende) e il promissario acquirente (chi acquista), si impegnano a concludere la compravendita di un immobile a determinate condizioni. Anche se non si trasferisce ancora la proprietà, il compromesso ha effetti vincolanti e obbliga le parti a formalizzare la vendita in un momento successivo, solitamente in occasione del rogito notarile.

Le informazioni basilari che devono essere incluse nel compromesso sono:

• Identità delle parti: nome, cognome e dati anagrafici di venditore e acquirente.
• Descrizione dell’immobile: indirizzo, numero di vani, dati catastali e altri dettagli rilevanti.
• Prezzo concordato: il valore dell’immobile e le modalità di pagamento.
• Caparra: una somma di denaro versata come garanzia di serietà dell'impegno.
• Termine per il rogito: una data entro la quale si prevede di concludere il contratto definitivo.

Oltre agli elementi base, ci sono clausole accessorie che possono essere inserite per tutelare le parti e definire meglio i termini dell'accordo. Ecco le clausole più importanti da considerare.

• La caparra confirmatoria è una delle clausole più comuni e regolata dall’art. 1385 del Codice Civile. Questa somma viene versata dall'acquirente al momento della firma del compromesso e funge da garanzia per entrambe le parti. Se l'acquirente recede senza giusta causa, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra; al contrario, se è il venditore ad adempiere, l'acquirente può richiedere il doppio dell'importo versato.

• La clausola penale, prevista dall’art. 1382 del Codice Civile, stabilisce una somma di denaro che la parte inadempiente deve pagare a titolo di risarcimento. A differenza della caparra, la clausola penale può essere utilizzata anche in caso di semplice ritardo nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali. Ad esempio, se l'acquirente non rispetta il termine per il pagamento di una rata, potrebbe dover pagare una somma stabilita per ogni giorno di ritardo.

• Le condizioni sospensive sono clausole che sospendono l'efficacia del contratto fino al verificarsi di un evento futuro e incerto. Un esempio tipico è la concessione del mutuo: se l'acquirente non ottiene il finanziamento necessario, il contratto non produrrà effetti. Questa clausola è molto utile per proteggere le parti da eventi imprevisti che potrebbero compromettere la conclusione della compravendita.

• Il deposito prezzo prevede che il prezzo dell’immobile venga versato non direttamente al venditore, ma su un conto dedicato del notaio. Il denaro sarà poi trasferito al venditore solo dopo la verifica dell'assenza di ipoteche o altri vincoli sull'immobile. In caso contrario, l’importo sarà restituito all’acquirente. Questo meccanismo offre una tutela aggiuntiva soprattutto in caso di compravendite complesse.

• Un altro aspetto cruciale da includere è la data di consegna dell’immobile. In alcuni casi, la consegna avviene subito dopo il rogito, in altri può essere posticipata per vari motivi. Indicare con precisione il momento in cui l’acquirente entrerà in possesso dell’immobile è essenziale per evitare incomprensioni.

• Una variante interessante è la consegna anticipata dell’immobile, che consente all’acquirente di prendere possesso dell’immobile prima del rogito. In questo caso, il venditore consegna l’immobile all’acquirente, che può iniziare a usarlo mentre si attende la stipula del contratto definitivo. Questo tipo di clausola è particolarmente utile quando l’acquirente ha urgenza di trasferirsi.

In una compravendita, le spese condominiali possono rappresentare un tema delicato. Di norma, il venditore è responsabile delle spese ordinarie fino alla data del rogito, mentre quelle straordinarie, già deliberate, restano a carico del venditore.

Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente, inserendo nel compromesso una clausola specifica che regoli la ripartizione delle spese.

È fondamentale chiarire la commerciabilità dell’immobile, assicurandosi che sia libero da ipoteche o vincoli legali. Se vi sono problemi urbanistici o difformità catastali, è possibile prevedere nel compromesso un termine entro cui il venditore si impegna a regolarizzare la situazione. Questo tipo di clausola tutela l'acquirente da eventuali sorprese negative al momento del rogito.

Affinché il compromesso sia valido e sicuro, è consigliabile **avvalersi del servizio di un’agenzia immobiliare o consultare un notaio o un avvocato specializzato. **Questi professionisti possono aiutare a redigere un documento che rispetti le normative e soddisfi le esigenze delle parti.

Inoltre, è importante registrare il compromesso presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma per evitare sanzioni fiscali.

Mentre la registrazione del compromesso è obbligatoria per motivi fiscali, la trascrizione non è sempre necessaria, ma offre una protezione maggiore all'acquirente, poiché rende il contratto opponibile a terzi.

La trascrizione è particolarmente consigliata quando vi sono rischi legati a vincoli sull’immobile o quando l’intervallo tra il compromesso e il rogito è molto lungo.