Quando si vuole comprare casa, può capitare di imbattersi nella dicitura “nuda proprietà” associata a un immobile in vendita, spesso con un prezzo di mercato che accompagna l’annuncio inferiore al prezzo di vendita medio che si riscontra per altri immobili dello stesso genere.
La vendita in nuda proprietà è una soluzione che, specialmente nei periodi di incertezza economica, si ritaglia un discreto spazio all’interno del mercato immobiliare ed è una tipologia di vendita che può portare diversi vantaggi sia per chi vende che per chi compra.
Proprio per questo motivo negli ultimi anni si è verificato un aumento delle compravendite di nude proprietà, determinato essenzialmente da due fattori:
- La crisi economica
- L’invecchiamento della popolazione italiana
In sostanza la nuda proprietà permette al venditore di un immobile di mantenere il diritto di vivere nella casa oggetto della compravendita. Questo implicherà che il compratore non potrà utilizzare l’appartamento nell'immediato.
Il venditore quindi mantiene il possesso della casa e può concederla in locazione a terzi (in base ai limiti imposti dal contratto), ma non è giuridicamente il proprietario dell’appartamento. Per questi motivi l’acquirente potrà dunque acquistare l’immobile ad un prezzo ridotto rispetto al reale valore di mercato, ma non potrà utilizzare l’abitazione nell’immediato.
Prima di scegliere di acquistare un immobile in nuda proprietà, però, è fondamentale capire che cosa implichi questo tipo di scelta.
Cosa significa nuda proprietà? Come funziona? A queste e altre domande risponderemo in questa guida, per permettervi di chiarire tutti i dubbi che avete sul tema, analizzando i più comuni interrogativi che chi compra o vende casa ha rispetto al tema della nuda proprietà.
Tutto quello che c'è da sapere sulla nuda proprietà
Cos'è la nuda proprietà?
Quando si parla di nuda proprietà si intende il valore della proprietà di un immobile, spogliata però dal diritto di usufrutto.
Si tratta di un concetto che non rientra fra le modalità più conosciute all’interno del mondo immobiliare, ma che ha comunque un suo peso all’interno del settore e di cui quindi vale la pena conoscere i dettagli del suo funzionamento.
Come si differenziano nuda proprietà e usufrutto?
Il concetto di nuda proprietà è strettamente legato a quello di usufrutto, nel senso che questi possono essere considerati come due facce della stessa medaglia.
Sono comunque due cose distinte, come diventa evidente nel momento in cui si definisce in modo chiaro che cosa si intenda quando se ne parla. In particolare, in relazione al diritto che si ha sull’immobile in questione, si ha questa distinzione:
- la nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare
- l’usufrutto è il diritto che il venditore mantiene sull’immobile di cui vende la nuda proprietà
Come funziona la nuda proprietà?
Per capire nel dettaglio in cosa consista la nuda proprietà, è necessario fare un passo indietro e capire come, nel nostro ordinamento giuridico, venga definito il concetto di proprietà.
A questo proposito, l’articolo 832 del Codice Civile recita: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Partendo quindi dal presupposto che la proprietà è un diritto reale esclusivo, il proprietario può costituire diritti reali minori, di cui possono godere altri soggetti, che diventano i titolari dell’usufrutto.
Chi è titolare del diritto di usufrutto, può godere del bene e trarne beneficio per tutta la vita (e non oltre). Si crea quindi la distinzione fra due soggetti:
- l’usufruttuario, ovvero l’ex-proprietario di un immobile, che ha venduto il diritto di proprietà, ma conserva quello di usufrutto;
- il nuovo proprietario dell’immobile, che acquista un diritto di proprietà che “comprende” l’usufrutto e che otterrà il pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto, ovvero alla morte dell’usufruttuario.
Chi paga le spese su un immobile in nuda proprietà?
Una preoccupazione legittima quando si compra un immobile in nuda proprietà è: chi dovrà pagare tutte le tasse e le spese?
Le responsabilità per quel che riguarda le spese si suddividono così:
- l’usufruttuario deve farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, poiché è suo dovere mantenere l’immobile in buono stato
- le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario
Questa è la linea d’azione scelta per prassi, ma non è da escludere che i soggetti coinvolti possano trattare a livello privato una divisione diversa degli oneri di manutenzione.
Per quel che riguarda le tasse sulla nuda proprietà, il Codice Civile definisce che sia l’usufruttuario, per la durata del suo diritto, a essere tenuto a pagare le imposte, così come tutti i canoni, le rendite fondiarie e tutti gli eventuali altri pesi che gravano sul reddito in questione.
Per chi è vantaggioso scegliere la nuda proprietà?
Ora che tutti i dettagli sulle definizioni e sul funzionamento della nuda proprietà sono stati chiariti, resta solamente un’ultima domanda a cui rispondere: quali sono gli aspetti vantaggiosi che può avere un accordo come quello della nuda proprietà per chi compra e per chi acquista?
Dal punto di vista del venditore di un immobile, il grosso aspetto positivo sta nel fatto che potrà avere a disposizione la liquidità derivata dalla vendita, ma senza dover rinunciare all’uso esclusivo dell’abitazione in uno dei momenti in cui può essere più utile, ovvero la vecchiaia (la fase della vita in cui più comunemente si mette in vendita un immobile tramite questa modalità). Inoltre l’usufruttuario (il venditore) può anche affittare o vendere il diritto di usufrutto a terzi, rispettando però i limiti previsti dal contratto di vendita.
Tuttavia è nei doveri dell'usufruttuario quello di mantenere l’immobile in buono stato e non potrà modificarne la destinazione economica senza il consenso del nudo proprietario (l’acquirente).
Questa soluzione può essere ideale per i venditori che necessitano di liquidità economica nell’immediato, riservandosi al contempo di poter utilizzare l’immobile fino alla data della propria morte.
Per l’acquirente, invece, il vantaggio deriva dalla possibilità di avere un immobile a un prezzo più conveniente rispetto ad altri simili tagli venduti a prezzo di mercato (questo aspetto è particolarmente evidente sulle proprietà di metratura più ampia), con a disposizione un immobile da sfruttare in vista di necessità future (ad esempio per la propria pensione o da dare ai figli una volta cresciuti). Inoltre il nudo proprietario (l’acquirente) sarà esentato dalle spese di ordinaria manutenzione dell’appartamento e dalle tasse, che saranno a carico del venditore. Tuttavia sono attribuite all’acquirente le spese strutturali e straordinarie.
Infine, tra i vantaggi della nuda proprietà, c’è l’applicabilità del bonus prima casa, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.
Per valutare la fattibilità dell'investimento è necessario comprendere come realizzare il calcolo della nuda proprietà e quali fattori devono essere considerati.
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