Tasse su affitto casa: quanto si paga e quando?

Può capitare infatti di ricevere in eredità un immobile e non sapere che farsene, perché lontano o di dimensioni non adatte alle proprie esigenze.. Oppure si può essere proprietari di più di un immobile senza avere la necessità di utilizzarne un altro.

In entrambe le situazioni, un’opzione ulteriore alla vendita, per mantenere la proprietà in vista di un possibile uso futuro dell’immobile, può essere l’affitto, per ricavare nel frattempo qualche entrata extra sicura e con pochi sforzi.

In ogni caso, bisogna essere consapevoli che è meglio fare le cose fatte per bene, seguendo tutte le norme e regolamenti, per evitare di dover pagarne le conseguenze. Per questo affittare in nero è fortemente sconsigliato, perchè gli svantaggi sono largamente maggiori dei vantaggi che ne derivano a breve termine.

Nel sistema tributario italiano il canone d’affitto è considerato un reddito. Per questo motivo è dovere del proprietario di casa dichiararlo all'agenzia delle entrate.

Se si intende affittare a terzi il proprio immobile, le tasse da pagare sull’affitto al Fisco sono imposte sul ricavato proveniente dall’affitto stesso. Il proprietario di casa, nel contratto di locazione, può scegliere tra due opzioni, che determinano che tipo di tassazione sarà da versare: la tassazione ordinaria o la cedolare secca. Di seguito vediamo in cosa consiste ognuna di esse.

Per quanto riguarda il regime ordinario, il ricavato che proviene dall’affitto va dichiarato ai fini dell’Irpef. Dunque verrà sommato a tutti gli altri redditi percepiti dal contribuente all’interno del periodo dell’anno fiscale. Va da sé che, essendo l’Irpef un’imposta progressiva, più alto è il reddito totale, più alta è l’aliquota e più sarà alta la quota da pagare.

Per entrare nello specifico, il regime fiscale italiano prevede 5 scaglioni di reddito:

• tra 0 e 15 mila euro: aliquota del 23%
• tra 15.001 e 28 mila euro: aliquota del 27%
• tra 28.001 e 55 mila euro: aliquota del 38%
• tra 55.001 e 75 mila euro: aliquota del 41%
• più di 75 mila euro: aliquota del 43%

È importante fare attenzione anche nel caso di morosità da parte dell'inquilino. Il canone di locazione va dichiarato ai fini Irpef, fino a che non si proceda con la convalida dello sfratto definitivo.

Oltre ciò, bisogna considerare che alla registrazione del contratto si devono aggiungere le spese dell’imposta di registro, che corrisponde al 2% del canone annuo d’affitto e dell’imposta di bollo con un costo minimo di 16€.

• Imposta di registro: il valore ammonta normalmente al 2% del valore del canone annuo dell'affitto, moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto. Può essere pagato in una sola soluzione o a rate, in questo caso con l’obbligo di ricalcolo della quota ogni 12 mesi in base agli indici ISTAT.
• Imposta di bollo: da pagare per entrambe le copie da consegnare all’Agenzia delle Entrate. Il suo valore è di €16 ogni 4 facciate (o 100 linee) di contratto.

I contratti di locazione di questo tipo prevedono una durata di 4 anni con la possibilità di rinnovo automatico di altri 4 anni.

Ciò che li differenzia è che l’Irpef viene applicata sul 95% del ricavato dell’affitto, in alcuni casi usufruendo di ulteriori agevolazioni.

Gli sconti previsti possono essere:

• del 35% per immobili di interesse storico o artistico;
• del 30% per immobili ad alta densità abitativa con contratto di locazione “a canone concordato”;
• del 25% per immobili locati in centri storici;
• del 65% per immobili ad alta densità abitativa, in un centro storico, con contratto di locazione “a canone concordato”.

La seconda opzione di tassazione sull’affitto è il regime della cedolare secca introdotta nel 2011. Nel caso si scelga la cedolare secca, il proprietario dell’immobile potrà pagare questa unica tassa, che sostituisce l’imposta di registro e di bollo, senza dover dichiarare nulla ai fini Irpef.

L’applicazione della cedolare secca avviene nei due seguenti modi:

• con aliquota al 21% sul canone di locazione annuo, per i contratti a canone libero;
• con aliquota al 10%, per i contratti a canone concordato.

Questa imposta sarà applicata sul 100% del canone di locazione, per legge sempre superiore alla rendita catastale dell’immobile. Inoltre il proprietario non avrà diritto né all’aggiornamento del canone né potrà beneficiare di deduzioni e detrazioni per tutta la durata del contratto. Il contratto deve inoltre essere stipulato per fini abitativi e non commerciali.

Tuttavia il vantaggio sarà quello di avere un canone fisso e costante nel tempo che consentirà un risparmio quasi del 50% rispetto al sistema contributivo ordinario. Risulta infatti essere particolarmente vantaggiosa per chi possiede molti immobili in affitto oppure un reddito imponibile assai elevato.

Può essere vantaggioso inoltre la tassazione con cedolare secca:

• nel caso di affitti brevi (inferiori ai 30 giorni);
• se si affitta a studenti universitari: con un contratto tra i 6 mesi e 3 anni l'aliquota al 10% per il proprietario e detrazione Irpef al 19% per i canoni di locazione pagati per gli studenti inquilini.

E’ utile sapere che, oltre che nel momento della registrazione del contratto di locazione, è possibile passare alla tassazione con cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità del contratto.

Inoltre, la cedolare secca è applicabile a tutte le categorie catastali da A1 ad A11 (tranne A10 - uso ufficio e agli studi privati e relative pertinenze).

Non è da sottovalutare il fatto che siano presenti per legge diverse agevolazioni fiscali, sia per il proprietario che per l’inquilino.

Da un parte le agevolazioni per il proprietario dell’immobile possono essere:

• riduzione del 30% del reddito imponibile, nel caso di contratto di locazione con cedolare secca, specificando però nella dichiarazione dei redditi alcuni dettagli in più come gli estremi di registrazione del contratto, il comune e l'anno di dichiarazione Imu;
• riduzione del 75% dell’aliquota per le imposte Imu e Tasi, nel caso di contratto di locazione a canone concordato.

Dall’altra, l’inquilino può usufruire di una detrazione fiscale del canone d’affitto se risulta avere un determinato reddito. In particolare può detrarre:

• 495,80 € con reddito fino a 15.493,71 €
• 247,90 € con reddito tra 15.493,71 € e 30.987,41 €;

Un’ulteriore detrazione possibile può avvenire se l’inquilino decide di trasferire la propria residenza nell’immobile che sta affittando e per i primi 3 anni di locazione si tratta di 991,60 €

La percentuale delle tasse sull’affitto sono generalmente quantificate in base al reddito percepito dal proprietario di casa. Questo però vale solo nel caso della tassazione di tipo ordinario.

La tassazione degli affitti ordinaria si paga attraverso la dichiarazione dei redditi in cui va specificata la somma del ricavo ottenuto dal contratto di locazione nel quadro B del modello 730 oppure nel quadro RB del modello unico.

Qualora si fosse proprietari di un patrimonio più cospicuo di case da mettere in affitto, come suggerito sopra, converrebbe allora scegliere la tassazione con cedolare secca, che consiste appunto in un importo fisso.

La cedolare secca si può pagare nei due seguenti modi: con la busta paga o in pensione, se per la dichiarazione dei redditi si utilizza il modello 730, o con il modulo F24 Elide, se per la dichiarazione dei redditi si utilizza il modello unico.

Per il pagamento delle tasse sull’affitto esistono delle norme specifiche che regolamentano anche questo aspetto. Ci sono infatti diverse scadenze da rispettare, che sono fisse.

L’acconto e il saldo della cedolare secca vanno versate con le stesse cadenze previste per il pagamento dell’Irpef dall’anno successivo a quello in cui è iniziato l’affitto dell’immobile.

Pertanto, le scadenze saranno:

• 30 giugno per il primo acconto, il 40% del 95% del totale;
• 30 novembre per il secondo acconto, il 60% del 95% del totale;
• 30 giugno dell’anno successivo per il saldo del 5% del totale.