Sfratto per morosità: una guida alla procedura

Per comprendere come avviene lo sfratto per morosità useremo un esempio. Il locatore, nonché proprietario dell’abitazione, decide di dare in affitto un immobile per 500 euro al mese al locatario che intende vivere presso l’abitazione. Dopo alcuni mesi di mancato pagamento dei canoni dell’affitto, il locatore decide di avviare una procedura per il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni scaduti. L’intimazione di sfratto per morosità è regolata dall’articolo 658 del Codice Civile.

I presupposti per avviare una procedura di sfratto sono due.

Il primo presupposto è la sussistenza di un contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Nel caso in cui non esista un contratto di locazione, ma l’affitto sia in nero, non sarà possibile applicare questa procedura. L’unica procedura applicabile in questo caso sarà di “occupazione senza titolo” che porterà ad allungare i tempi di sfratto dell’inquilino.

Il secondo presupposto è il mancato pagamento dei canoni di locazione. Nel caso di contratto di affitto per uso abitativo si considera come data sufficiente quella di venti giorni dopo la scadenza del pagamento del canone. Per gli oneri accessori si considerano sufficienti un importo pari a due mensilità del canone.

Per locazioni di locali commerciali non è possibile fare riferimento alla stessa norma, ma al principio di inadempimento di non scarsa importanza. Sarà il giudice in questo caso a valutare la gravità della situazione e se quindi l’inadempimento non impatta in misura considerevole.

È importante inoltre conoscere quando non si può sfrattare l’inquilino. Alcuni di queste situazioni sono quando l’inquilino è senza contratto e quando la morosità non persiste perché il conduttore ha versato le somme dovute.

Durante l’udienza del processo di sfratto per morosità, il giudice esamina diversi documenti presentati dal proprietario e dell'inquilino. Tra questi, i più comuni sono:

• Contratto di Locazione: conferma l'esistenza e i termini dell'accordo di affitto tra proprietario e inquilino;
• Titolo di proprietà: certifica che chi richiede lo sfratto sia l'effettivo proprietario dell'immobile;
• Prove della morosità: Estratti conto e altri documenti finanziari che evidenziano mancati pagamenti del canone di affitto e spese accessorie, inclusi avvisi precedenti.
• Notifica di Sfratto: Lettera di diffida inviata all'inquilino per intimarlo a saldare i debiti entro un termine specifico, prima di procedere legalmente.

Per gestire correttamente il procedimento di sfratto, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per assicurarsi di presentare tutte le prove necessarie.

Il locatore, nel caso sussistano i due presupposti visti in precedenza, ha la possibilità di avviare la procedura. Gli altri soggetti legittimati ad avviare la procedura sono gli eredi o i comproprietari dell’immobile.

La procedura di sfratto prevede i seguenti passaggi:

• Lettera di diffida: Se l’inquilino non adempie agli obblighi di pagamento, il proprietario deve inviare una diffida formale. Questo avviso, inviato tramite raccomandata A/R o PEC, specifica l'importo dovuto, la scadenza per il pagamento e indica l'intenzione di procedere allo sfratto in caso di persistente morosità;
• Intimazione di Sfratto: Qualora la diffida non sortisca effetto, il proprietario può avviare formalmente il processo di sfratto con un atto di intimazione. Questo documento include la citazione per la comparizione in tribunale e l'ingiunzione per il pagamento dei canoni arretrati;
• Udienza in Tribunale: Generalmente fissata a 20-30 giorni dalla notifica, l'udienza prevede l’esame da parte del giudice delle prove documentali presentate dalle parti, per stabilire se procedere allo sfratto;
• Sentenza di Sfratto: Se l'inquilino viene giudicato moroso, il giudice emette una sentenza di sfratto, stabilendo la data entro cui l'immobile deve essere restituito al proprietario, normalmente entro 60-90 giorni;
• Esecuzione Forzata: Nel caso l'inquilino non sgombri l’immobile entro il termine stabilito, dopo ulteriori 10 giorni il proprietario può richiedere l'intervento forzato. La “monitoria di sgombero” prevede l’intervento delle autorità per garantire lo sgombero dell'affittuario inadempiente.

Il conduttore all’udienza avrà alcune azioni a disposizione:

• può decidere di fare opposizione per lo sfratto per morosità, ma il giudice rinvierà l’esame delle cause di opposizione e deciderà se emettere l’ordinanza o meno;
• può domandare il termine di grazia che non può essere superiore a 90 giorni entro il quale saldare il proprio debito ed evitare lo sfratto, l'udienza verrà rinviata ad una data entro i successivi 10 giorni dalla scadenza e questa azione è possibile solo per le locazioni ad uso abitativo;
• non presentarsi e il giudice emetterà l’ordinanza di convalida di sfratto.

Con l'ordinanza di convalida di sfratto sarà stabilita la data precisa entro cui liberare l’immobile e nel caso in cui interverrà l’ufficiale giudiziario. L’ordinanza sarà un titolo esecutivo di rilascio e dopo 10 giorni si procederà con l’esecuzione forzata sull’immobile.

Il giudice avrà la possibilità di emettere un decreto ingiuntivo con cui ordina di pagare i canoni non ancora versati e quelli fino al momento dello sfratto.

La morosità incolpevole è quando la causa del mancato pagamento non è dovuta al conduttore moroso. Per una delle seguenti cause è possibile richiedere l’accesso ad un fondo e il saldo del relativo debito.

Le cause che permettono di avvalersi della morosità incolpevole sono:

• cassa integrazione;
• licenziamento;
• mancato rinnovo di contratti;
• malattie o infortuni di un membro del nucleo familiare.

Il pagamento del contributo unificato riguarda procedimenti con un trattamento agevolato. L’importo da pagare in questo caso sarà pari alla metà rispetto ai procedimenti ordinari.

Per lo sfratto il tributo si paga all’inizio della procedura sia per morosità del conduttore che per finita locazione.

Gli importi da versare varieranno in base al valore della causa e si dovrà ottenere una marca da bollo.

La riforma Cartabia, attiva da febbraio 2023, ha portato importanti aggiornamenti nel diritto processuale civile italiano, con l'intento di rendere più efficienti le procedure legali. In particolare, ci sono state modifiche significative relative allo sfratto per morosità. Queste novità sono state introdotte per offrire** maggiore protezione sia ai proprietari di immobili sia agli inquilini**. Le due principali innovazioni riguardano:

• Tutele Rafforzate per i Proprietari: Maggiori garanzie per i proprietari nell'ottenere un rapido risarcimento in caso di mancati pagamenti dell'affitto.

• Diritti degli Inquilini: Nuove disposizioni per assicurare che gli inquilini ricevano adeguata notifica e assistenza legale nel processo di sfratto, salvaguardando i loro diritti.

La recente riforma introdotta dalla ministra Cartabia ha apportato modifiche significative all'art. 663, semplificando la procedura di convalida dello sfratto.

In precedenza, era obbligatorio includere una formula esecutiva di sfratto nell'atto di citazione. Ora, invece, per procedere con lo sfratto basta una copia conforme all'originale dell'atto di citazione. Questo cambiamento elimina un passaggio, rendendo più rapida l'esecuzione dello sfratto in caso di morosità da parte dell'inquilino.

Se l'inquilino non si presenta all'udienza o non si oppone, il giudice può convalidare lo sfratto con un'ordinanza esecutiva.

Le modifiche apportate alla procedura di decreto ingiuntivo per lo sfratto per morosità con la riforma Cartabia includono:

• In caso di opposizione dell'inquilino ritenuta palesemente infondata, il giudice può emettere il decreto ingiuntivo senza necessità di ulteriori verifiche. Questo serve a prevenire l'uso dell'opposizione come stratagemma per ritardare la procedura di sfratto.
• La notifica del decreto ingiuntivo può essere effettuata attraverso modalità telematiche, come la PEC, agevolando così il processo di notificazione.
• Se l'inquilino presenta prove considerate non manifestamente infondate, può richiedere la sospensione dell'esecuzione del decreto ingiuntivo, in attesa che il giudice valuti la validità della contestazione. Questo permette una maggiore tutela dell'inquilino in caso di potenziali contestazioni valide.

Un contratto di locazione registrato è essenziale per intraprendere legalmente uno sfratto per morosità.

L’affitto senza contratto ti espone infatti a numerosi rischi, come la difficoltà di riappropriarti del tuo immobile e ottenere i canoni non pagati.

In caso di contratto non regolarmente registrato, non è possibile richiedere la procedura di sfratto ordinario, ma solamente una causa per occupazione senza titolo. Solitamente questa procedura richiede dei tempi più lunghi, e durante questo periodo l’inquilino moroso può continuare a occupare l'immobile. Tutto questo ovviamente causerà ulteriori perdite di reddito per il proprietario.

Inoltre, senza un contratto registrato, non è possibile richiedere i canoni arretrati, ma solo un'indennità di occupazione, generalmente di importo inferiore. Una soluzione è registrare il contratto in ritardo, accettando di pagare le sanzioni, ma ottenendo la possibilità di procedere con uno sfratto ordinario in tempi più brevi, circa un anno.