Caparra affitto: cos’è e quando va restituita?

Un proprietario di un’abitazione che intende locare il proprio immobile, vuole avere delle maggiori garanzie sul futuro inquilino. Una di queste può essere la richiesta di presentare delle referenze per l’affitto.

Come garanzia economica il locatore può inserire una clausola all’interno del contratto di locazione che prevede il versamento di una somma di denaro da parte del conduttore detta cauzione.

Il deposito cauzionale è una garanzia che può essere posta al conduttore e non è possibile richiederne una seconda quando il contratto di locazione è in corso. Il conduttore può decidere di utilizzare anche una fideiussione bancaria affitto casa o procedere con il pagamento di alcune mensilità prima di iniziare a vivere presso quell’abitazione.

Il pagamento delle mensilità anticipate non si può considerare come caparra.

I motivi per cui può essere richiesta la caparra sono:

• garantire il pagamento del canone mensile;
• il risarcimento per danni arrecati all’immobile;
• il pagamento delle spese di manutenzione di carattere ordinario;
• il pagamento delle spese condominiali.

La caparra, secondo l’articolo 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, non può avere un importo superiore a 3 mensilità del canone di locazione che il conduttore dovrà pagare una volta che il contratto sia avviato. Le parti hanno la possibilità di concordare una cauzione superiore, ma lo scopo non deve essere quello di far percepire al locatore un canone superiore.

Al termine del contratto di affitto,** sia l'inquilino che il proprietario hanno specifiche responsabilità**: l'affittuario è tenuto a riconsegnare le chiavi dell'abitazione, mentre il locatore è obbligato a restituire** il deposito cauzionale** ricevuto all'inizio del contratto. In aggiunta, il proprietario deve anche corrispondere gli interessi legali accumulati annualmente sul deposito cauzionale, il cui tasso è fissato allo 0.01% della cauzione. Gli interessi possono essere pagati ogni anno o in un'unica soluzione al momento della conclusione del contratto.

Per fare maggiore chiarezza è utile definire le differenze tra la caparra e il deposito cauzionale.

La caparra e il deposito cauzionale sono termini spesso utilizzati impropriamente come sinonimi, ma in realtà rappresentano concetti distinti nel contesto dell'affitto di una casa o di un appartamento.

La caparra funge da accordo preliminare tra le parti, versata dal conduttore al locatore. Questa somma di denaro o la quantità di beni servono come garanzia durante la fase di trattativa e fino alla conclusione dell'accordo di locazione.

Una volta concluso l'accordo di affitto, la caparra può avere diverse destinazioni:

• può essere restituita al conduttore;
• può essere convertita in deposito cauzionale;
• può essere applicata al pagamento del primo mese di affitto (o dei mesi successivi, a seconda dell'importo della caparra).

Il deposito cauzionale, d'altro canto, agisce come una forma di sicurezza per il locatore. È una somma di denaro che il conduttore versa al locatore su sua richiesta. Questo deposito serve a proteggere il locatore da eventuali inadempienze da parte del conduttore, fungendo da riserva finanziaria che il locatore può utilizzare in caso di mancato pagamento del canone di locazione o altre inadempienze.

Una volta ultimato il contratto e dopo aver riconsegnato le chiavi, il proprietario dell’abitazione ha l’obbligo di restituire la cauzione.

Il padrone di casa dovrà controllare che l’abitazione venga restituita nelle stesse condizioni rispetto al momento in cui era stata affittata e che il conduttore abbia pagato tutti i canoni.

Oltre a versare la cauzione, il locatore dovrà restituire gli interessi legali maturati per il tempo per cui è stata trattenuto il deposito cauzionale.

Una situazione che si può presentare è quella in cui si stia raggiungendo la scadenza del contratto e rimangano pochi mesi alla fine di esso. Il conduttore potrebbe decidere di non versare le ultime mensilità e lasciare al proprietario dell’abitazione la cauzione.

Per legge questa pratica non è possibile e il conduttore non può compiere questa azione senza il consenso del locatore.

Lo scopo della caparra, come accennato in precedenza, è quello di essere una forma di garanzia che andrà a compensare gli eventuali danni, morosità o versamenti non effettuati dall’inquilino. Questa valutazione dovrà essere fatta al momento della conclusione del contratto e non prima di esso.

Il proprietario può trattenere la caparra in determinate situazioni.

Per il mancato pagamento di alcune mensilità o delle spese condominiali da parte del conduttore, il locatore avrà la possibilità di trattenere delle somme senza richiedere un’autorizzazione alle autorità giudiziarie. L’inquilino potrebbe agire in giudizio solo nel caso in cui dimostrasse di aver adempiuto al versamento dei canoni di locazione.

Nel caso di danni causati dal conduttore all’abitazione il proprietario della casa può trattenere la somma di denaro, ma dovrà affidarsi ad un giudice per stabilire l’effettivo ammontare dei danni. Se il locatore decidesse di trattenere la somma completa per il rimborso dei danni senza averne accertato l'effettiva entità, il conduttore potrà richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario dell'abitazione.

Oltre a versare la cauzione, il locatore dovrà restituire gli interessi maturati per il tempo per cui è stata trattenuto il deposito cauzionale.