Quando non si può sfrattare l'inquilino?

Nel caso di un contratto di affitto regolarmente registrato, il locatore procederà con l’invio di una diffida. All’interno della diffida sarà presente una scadenza entro cui pagare le somme dovute, ma si potrà farlo fino a quando il giudice non si sia pronunciato tramite sentenza.

La notifica dell’atto giudiziario che l’affittuario riceverà viene chiamata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”. Come detto in precedenza, sarà possibile pagare i canoni di affitto fino a quando il giudice non pronunci la sentenza.

Lo sfratto può essere dovuto al mancato pagamento delle mensilità o delle spese condominiali. I casi in cui si può richiedere lo sfratto sono:

• il pagamento di una mensilità non è avvenuto entro 20 giorni dalla scadenza;
• per le spese condominiali non è avvenuto il pagamento di due mensilità e vi sia un ritardo di almeno 60 giorni.

L’inquilino può fare opposizione allo sfratto esecutivo richiesto dal locatore tramite una prova scritta o per gravi motivi che possano far ritenere tale opposizione fondata.

È possibile opporsi al locatore nei seguenti modi:

• contestare l’ammontare di denaro richiesto dal locatore per errori di calcolo;
• richiedere la compensazione tra debiti e crediti quando l’affittuario vanta un credito nei confronti del locatore;
• non sussista più la morosità dell’affittuario o la posizione sia stata effettivamente sanata.

Lo sfratto non può essere eseguito quando l’inquilino è senza contratto. Nel caso che vi sia un affitto in nero, non è possibile procedere con lo sfratto.

Il proprietario dell’abitazione non può richiedere il pagamento dei canoni arretrati e l’inquilino può rivendicare la restituzione delle somme pagate.

Il locatore può avviare invece una causa di “occupazione senza titolo” con tempi previsti in due o tre anni. Rimane aperta la possibilità per il giudice di richiedere il versamento dell'indennità per l’occupazione abusiva durante questo periodo, ma con prezzi inferiori a quelli di mercato.

Quando il giudice emette l’ordinanza di sfratto e l’affittuario non procede a liberare l’immobile, si procede con l’esecuzione forzata.

L’ufficiale giudiziario si presenterà all’indirizzo e intimerà il locatario di andare via. Questa fase può allungare di alcuni mesi il tempo dello sfratto.

Se l’ufficiale giudiziario non trova nessuno al primo tentativo, dovrà fare un secondo passaggio per notificare lo sfratto. Se anche al secondo o al terzo tentativo non fosse possibile mandare via l’inquilino, l’ufficiale giudiziario può richiedere il supporto delle forze dell’ordine o di un fabbro.

Nel caso che lo sfratto avvenga, l’ufficiale giudiziario compila un inventario delle proprietà presenti all'interno dell'abitazione e l’inquilino potrà passare successivamente a ritirarle.

Lo sfratto può essere eseguito anche se vi sono minori, anziani o portatori di handicap all’interno dell’immobile.

Esistono delle situazioni che possono evitare lo sfratto.

Il proprietario dell’abitazione dovrà dimostrare che la morosità persiste e nel caso in cui l’inquilino abbia effettuato il pagamento delle somme dovute, la procedura di sfratto si arresterà.

Il pagamento inoltre può essere effettuato al momento dell’udienza col giudice con relativi interessi e il giudice potrà interrompere la procedura di sfratto.

Il locatario potrà richiedere al giudice un tempo di novanta giorni entro cui effettuare il pagamento delle somme dovute. Dopo 90 giorni vi sarà un’ulteriore udienza dove può avvenire il pagamento delle somme dovute con relativa interruzione della procedura di sfratto o nel caso il pagamento non avvenga si procederà con lo sfratto del locatario.

Nel caso di uno sfratto che coinvolga famiglie con minori, la situazione richiede una maggiore attenzione. Se i genitori non hanno un'abitazione alternativa, le autorità assistenziali intervengono per individuare una soluzione abitativa adeguata per la famiglia.

Durante questo periodo, il processo di sfratto viene temporaneamente sospeso, il che può portare a un prolungamento dei tempi dovuto alla limitata disponibilità di alloggi pubblici.

Nel caso di sfratto di un inquilino disabile protetto dalla Legge 104, esistono specifiche considerazioni. Il termine di grazia per morosità può estendersi fino a 120 giorni se l'inquilino dimostra di trovarsi in difficoltà economiche a causa di una malattia insorta dopo la firma del contratto di locazione. Inoltre, per gli sfratti dovuti alla conclusione del contratto di locazione, la proroga si allunga fino a 18 mesi.

Anche altre categorie vulnerabili, come anziani oltre i 65 anni, disoccupati, persone in cassa integrazione e malati terminali, possono richiedere una proroga simile (fino a 18 mesi). Tuttavia,** ogni situazione viene valutata individualmente dal giudice**, che decide se sospendere lo sfratto e concedere misure di tutela aggiuntive a inquilini in condizioni di difficoltà.

Lo sfratto per ritardo nei pagamenti offre all'inquilino inadempiente l'opportunità di richiedere un termine di grazia durante l'udienza. Questo periodo supplementare, generalmente di 90 giorni, è concesso dal giudice per permettere al locatario di saldare i debiti di locazione, gli interessi e le spese legali.

In circostanze di comprovate difficoltà economiche o problemi di salute insorti post-contratto, il termine può essere prorogato fino a 120 giorni. È importante notare che un inquilino può richiedere questo termine di grazia solo tre volte in un periodo di quattro anni.