Quando si consultano gli annunci immobiliari, spesso ci si imbatte nel termine vano catastale. Questo termine non si riferisce semplicemente al numero di stanze, ma è un concetto fondamentale per determinare la rendita catastale di un immobile.
Comprendere come viene calcolato il numero di vani catastali può essere di grande aiuto sia per chi vende che per chi acquista una casa, poiché influisce sulla tassazione e sul valore dell'immobile.
Cosa si Intende per Vano Catastale?
Il vano catastale è definito come lo spazio compreso tra il pavimento e il soffitto, delimitato da muri, che possiede luce diretta e una superficie utile. La dimensione standard di un vano catastale varia tra i 9 m² e i 27 m². Se un ambiente supera questa dimensione, si calcola l'eccedenza per determinare il numero di vani.
Il calcolo dei vani catastali dipende dalla categoria catastale dell'immobile, che è stabilita dal catasto per definire la rendita catastale. Le categorie più comuni includono:
- Categoria A: abitazioni civili, ville, palazzi storici, uffici.
- Categoria B: collegi, ospizi, ospedali, scuole.
- Categoria C: negozi, botteghe, magazzini, rimesse.
Tipologie di Vani Catastali
Per effettuare un calcolo accurato dei vani catastali, è necessario conoscere le quattro tipologie principali di vani:
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Vani principali: Sono le stanze principali dell'immobile, come camere da letto, soggiorni e cucine. Ogni vano principale è considerato un'unità singola, indipendentemente dalla sua superficie, purché non superi i 27 m².
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Accessori diretti: Comprendono bagni, corridoi e ripostigli, che sono necessari per il disimpegno ma non classificati come vani principali. Vengono calcolati come 1/3 di vano ciascuno.
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Accessori indiretti: Sono locali complementari, come cantine e soffitte, che non si trovano direttamente al servizio dell'immobile. Questi sono valutati come 1/4 di vano.
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Dipendenze: Superfici come terrazze, portici e giardini, che sono valutate in percentuale rispetto al totale dei vani principali e accessori, con un massimo del 10%.
Come si Calcolano i Vani Catastali?
Il calcolo dei vani catastali richiede di sommare le unità dei vani principali, accessori diretti e indiretti, e di aggiungere le dipendenze.
Immaginiamo un immobile composto da:
- 1 soggiorno di 38 m²
- 2 camere da letto
- 1 cucina
- 2 bagni
- 1 corridoio
- 1 ripostiglio
- 1 giardino di 200 m²
Vani Principali:
- Soggiorno (38 m²): 1 vano
- Camere da letto: 2 vani
- Cucina: 1 vano
Accessori Diretti:
- Bagni: 2 x 1/3 di vano = 0,66 vani
- Corridoio: 1/3 di vano = 0,33 vani
- Ripostiglio: 1/3 di vano = 0,33 vani
Calcolo del Totale:
- Totale Vani Principali e Accessori = 4 (vani principali) + 1,32 (accessori) = 5,32 vani
- Giardino: 10% di 5,32 = 0,53 vani
- Totale Finale: 5,32 + 0,53 = 5,85, arrotondato a 5,5 vani
Superfici Non Rilevanti ai Fini Catastali
Alcune superfici non vengono incluse nel calcolo dei vani catastali:
- Aree con altezza inferiore a 1,50 m
- Soffitte non abitabili
- Balconi e terrazze, se non rientrano come dipendenze significative
Importanza del Calcolo dei Vani Catastali
Conoscere il numero di vani catastali è essenziale per determinare la rendita catastale, che influisce sulla tassazione immobiliare. Un calcolo errato potrebbe portare a una tassazione non corretta, influendo negativamente sui costi di gestione dell'immobile.
Per facilitare il calcolo e la gestione delle pratiche catastali, sono disponibili diversi strumenti software che offrono:
- Gestione delle pratiche edilizie
- Calcolo delle tabelle millesimali
- Gestione delle dichiarazioni di successione e volture catastali