Il contratto di locazione a canone libero è il tipo di contratto più adoperato in Italia. Con questo contratto un soggetto (detto locatore) concede ad un altro soggetto la possibilità di vivere presso un’abitazione dietro pagamento di un canone mensile
Cosa sono i contratti a canoni libero? Quanto durano e quando conviene stipularli? Scopriamolo insieme.
Contratto a canone libero di locazione: cosa significa?
Contratto di locazione a canone libero: cos'è?
I contratti di locazione a canone libero vengono definiti contratti 4+4. La durata è stabilita in quattro anni con possibile proroga di altri quattro. Il canone può essere stabilito in base alla volontà delle parti, ma la legge impone una durata fissa.
Gli immobili che non possono essere locati a canone libero sono:
- le unità immobiliari di pregio appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 E A/9;
- le abitazioni predisposte per l’edilizia popolare pubblica;
- gli immobili di villeggiatura;
- le unità immobiliari che non possono essere abitazioni.
Il contratto di locazione deve avere forma scritta e contenere i seguenti elementi:
- i dati dei soggetti contraenti;
- le caratteristiche dell’immobile;
- l’importo del canone;
- le modalità con cui verrà effettuato il pagamento;
- la durata della locazione (in questo caso 4+4);
- i dati catastali dell’immobile;
- la dichiarazione riguardante l’attestato di prestazione energetica.
In caso di assenza di APE sarà necessario pagare una sanzione amministrativa e presentare una dichiarazione entro 45 giorni. Oltre all’Attestato di prestazione energetica, sarà necessario presentare il certificato di agibilità dell’immobile.
Durata del contratto a canone libero 4 + 4
Come accennato in precedenza, la durata minima è stabilita per legge. La durata minima è di 4 anni con un possibile rinnovo di altri 4. La durata del contratto complessiva è di 8 anni.
Alla scadenza dei primi 4 anni il locatario può recedere dal contratto in base ai motivi previsti dal contratto. Il conduttore, per esercitare il recesso, dovrà dare un preavviso di 180 giorni o in base al termine previsto all’interno del contratto.
Il locatore può comunicare la disdetta del contratto di affitto a canone libero sempre con sei mesi di anticipo. I casi in cui il locatore può decidere di esercitare la disdetta riguardano la decisione di destinare l’immobile ad un uso abitativo o commerciale e a tutti i parenti che siano entro il secondo grado di parentela. Gli altri motivi per cui si decide di esercitare la disdetta sono la volontà di vendere l’abitazione o avviare dei lavori di ristrutturazione.
La disdetta deve essere motivata e nel caso non avvenga quello che è stato effettivamente scritto, sarà necessario risarcire il locatario con 36 mensilità.
Il rinnovo del contratto può avvenire inoltre anche dopo che siano passati i 4 anni più 4. Il primo tipo di rinnovo è quello espresso. Il rinnovo espresso può essere esercitato da entrambe le parti almeno sei mesi prima della scadenza del contratto di locazione. La parte che intende esercitare il rinnovo dovrà indicare quali siano le modifiche che intende apportare al contratto.
La persona che riceve la proposta di rinnovo potrà decidere di:
- accettare la proposta e continuare il contratto alle condizioni contrattuali stabilite in precedenza;
- rifiutare la proposta portando a conclusione il contratto di locazione;
- proporre diverse condizioni contrattuali.
Entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione sarà necessario fornire una risposta alla proposta di rinnovo e nel caso non ve ne fosse una, il contratto si intende risolto.
Il secondo tipo di rinnovo è quello tacito. Con il rinnovo tacito le parti continuano a dare esecuzione al contratto. In base alle azioni svolte dalle parti, il contratto si considererà rinnovato per altri quattro anni. La comunicazione di disdetta dovrà essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, salvo diverso accordo delle parti.
Per ogni contratto di locazione sarà possibile esercitare l’opzione della cedolare secca o tramite il modello RLI richiedere la proroga.
Quando conviene fare il canone libero?
I vantaggi e gli svantaggi di un canone libero sono diversi. Vediamo insieme quali sono.
I principali vantaggi di stipulare un contratto di locazione a canone libero sono:
- l’ammontare del canone è stabilito dalle parti e in linea con il mercato;
- la durata è di 4 anni più 4 permettendo la continuità del rapporto e al proprietario di percepire un reddito in modo stabile evitando inconvenienti e spese date dal turnover di inquilini;
- la locazione può essere interrotta per gravi motivi che sono indicati nel contratto;
- le clausole possono essere scelte in autonomia dalle parti;
- il canone dell’affitto tende ad essere più elevato.
Gli svantaggi del contratto di locazione a canone libero sono:
- la durata del contratto per alcuni soggetti può essere vantaggiosa, mentre altri potrebbero preferire una maggiore flessibilità a livello contrattuale;
- tassazione elevata per IMU;
- mancanza di agevolazioni fiscali.
Registrazione del contratto a canone libero
La registrazione del contratto di locazione è necessario per tutti quei contratti con durata superiore a 30 giorni.
La registrazione deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate recandosi allo sportello o tramite la piattaforma online. La richiesta presso l’Agenzia delle Entrate deve essere presentata entro 30 giorni dall’avvio della locazione.
Il documento da compilare è il modello RLI. Nel caso in cui non si intenda esercitare l’opzione della cedolare secca, si dovrà sostenere il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.