Come funziona il mutuo: cosa sapere

Il contratto di mutuo ha una serie di caratteristiche specifiche che sono:

• la durata del mutuo che può in genere variare tra i 5 e i 30 anni;
• l’importo che si deve intendere sia come ammontare di denaro che in percentuale rispetto al valore dell’immobile;
• i tassi di interesse che possono essere applicati che sono il fisso, il variabile, il misto o il tasso doppio;
• il piano di ammortamento del mutuo che sta ad indicare l’importo che sarà necessario pagare per ogni rata di solito con cadenza mensile;
• la finalità del mutuo che può essere ad esempio per acquisto di una prima casa o ristrutturazione.

Le caratteristiche di un mutuo sono diverse e conoscerle approfonditamente può permettere al futuro acquirente di casa di richiedere un mutuo allineato con le proprie esigenze.

Le principali finalità per cui si può richiedere il mutuo per la casa sono:

• l’acquisto di un’abitazione principale o una seconda casa;
• l’acquisto per finalità di investimento;
• un progetto di ristrutturazione dell’immobile.

La durata del rimborso di un mutuo può durare tra i 5 e i 30 anni. L’allungamento della durata di un contratto del mutuo può comportare un aumento del tasso di interesse applicato all’importo richiesto e allo stesso tempo diminuire l’importo di ogni rata mensile.

Se si preferisce avere una rata minore da pagare si può optare per un mutuo per il lungo termine, mentre se si intende pagare un importo minore di interessi si può scegliere un contratto di durata inferiore.

Ogni banca ha la possibilità di decidere quale sia l’importo massimo finanziabile di un mutuo. Le banche solitamente tendono a concedere un mutuo per un importo pari all’80% del valore della casa.

L’importo del mutuo può variare in base alla finalità per cui si decide di stipulare un mutuo.

Come logico maggiore è l’importo che si richiede, maggiori saranno le rate e gli interessi che si dovranno sostenere per ripagare il mutuo.

I tassi di interesse passivi per un mutuo sono di diversi tipi.

Il mutuo a tasso fisso permette di avere una rata costante nel tempo e questo viene stabilito dall’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) al momento della firma del contratto. La rata mensile essendo costante comporterà degli interessi solitamente più alti per avere questa sicurezza.

Il mutuo a tasso variabile le rate tendono ad oscillare in base all’andamento dei tassi. Se i tassi oscillano verso il basso hai la possibilità di pagare delle rate con tassi di interesse inferiori, mentre nel caso opposto sarà necessario sostenere delle spese maggiori per il mutuo.

Il mutuo a tasso misto permette di modificare il tasso di interesse da variabile a fisso e viceversa per tutto il periodo del mutuo. Si richiede un mutuo con questo tipo di tasso per proteggersi dalle oscillazioni dei tassi. Per ottenere maggiore sicurezza il costo degli interessi tenderanno ad essere più elevati.

Il piano di ammortamento del mutuo è il programma che prevede le rate da sostenere per estinguere il mutuo. Ogni rata è composta da una parte di capitale e da una parte di interessi.

La quota di capitale è l’ammontare di denaro che è stata richiesta alla banca e che viene restituita durante ogni pagamento.

La quota di interessi è la parte di debito composta dagli interessi che devono essere pagati alla banca per la somma ottenuta in prestito.

Dopo un certo periodo di tempo si potrebbe non essere più soddisfatti del proprio mutuo e si vorrebbe procedere alla sostituzione o alla surroga del mutuo.

Tramite la surroga del mutuo si prevede che la banca subentri nel contratto in modo da diventare creditrice per la parte residua del mutuo.

Con la sostituzione il mutuatario stipula un nuovo contratto di mutuo con un’altra banca con costi maggiori rispetto alla surroga, ma con la possibilità di ottenere un importo superiore per il mutuo.

Oltre ai costi da sostenere legati ai tassi di interesse, è necessario sostenere altre spese.

Le principali spese che si devono sostenere sono:

• le spese di istruttoria per la realizzazione della pratica di mutuo;
• le spese di perizia per sostenere il lavoro del perito che realizza una valutazione dell’immobile e rilascia un giudizio sull’unità immobiliare;
• le spese notarili necessarie a realizzare il contratto di compravendita;
• il premio di assicurazione sono polizze che intervengono in caso di imprevisti e si occupano di tutelare sia il mutuatario che l’istituto bancario;
• gli interessi di mora nel caso si effettui il pagamento di una rata in ritardo rispetto alla scadenza prevista;
• il costo di gestione annuo della pratica da parte della banca.

Per richiedere un mutuo è necessario compilare una richiesta dove si presenteranno dei documenti. I dati saranno necessari alla banca per esprimere un parere di fattibilità.

I dati che saranno presi in considerazione sono:

• il reddito del richiedente;
• il valore dell’immobile per cui si richiedere il mutuo;
• il rapporto rata/reddito che non deve superare il 30% del reddito mensile complessivo.

Alcuni degli ulteriori documenti che sarà necessario presentare sono:

• certificato di nascita e di stato civile;
• il documento che attesti il matrimonio o copia della sentenza di divorzio;
• la planimetria dell’immobile;
• il certificato di abitabilità;
• la busta paga o il modello CUD se lavoratori dipendenti

Per iniziare, è essenziale stabilire l'importo da richiedere e il budget mensile destinato alla rata del mutuo. In questa fase è utile utilizzare un calcolatore della rata del mutuo, che può fornire un'idea precisa delle spese mensili.

La tipologia di tasso di interesse è una delle decisioni più importanti da prendere e dipende da vari fattori come la durata del mutuo, l'andamento del mercato e la propria tolleranza al rischio. Come abbiamo già visto le opzioni principali sono:

• Tasso fisso: garantisce una rata costante nel tempo, offrendo stabilità.
• Tasso variabile: la rata può variare in base alle oscillazioni del mercato, potenzialmente permettendo risparmi se i tassi scendono.
• Tasso variabile con cap: un'opzione ibrida dove la rata è variabile ma con un tetto massimo predefinito.
• Tasso misto: consente di cambiare il tipo di tasso durante il periodo del mutuo, passando da variabile a fisso o viceversa.

A livello legislativo, chiunque può richiedere un mutuo, a patto di dimostrare la capacità di restituire il prestito secondo i termini concordati e di avere i requisiti necessari. Un buon indicatore per valutare la sostenibilità del mutuo è che la rata mensile non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile. Le banche, infatti, raramente concedono mutui che oltrepassano questa soglia.

Leggere attentamente il prospetto informativo, che dettaglia i diritti e gli obblighi del finanziamento, è fondamentale. È consigliabile confrontare i preventivi di diverse banche, sia online che in filiale, per trovare il mutuo più adatto alle proprie esigenze e più conveniente.

Per valutare la convenienza di un mutuo, non basta considerare solo il TAN (Tasso Annuo Nominale), che rappresenta gli interessi da pagare alla banca. È importante controllare anche il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che include, oltre agli interessi, tutte le spese obbligatorie come costi di istruttoria, spese di incasso delle rate, polizze assicurative, perizie e spese notarili.

Prendere in considerazione tutti questi fattori permette di scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze e di affrontare con serenità l'impegno economico che ne deriva.