Affitti brevi: come affittare casa per brevi periodi

Per gli affitti brevi la normativa fa differenze differenzia dal contratto di affitto comune che prevede dei vincoli rigidi per il proprietario e sono pensati per locazioni di lungo periodo. Questo tipo di contratto non ha mai durata superiore a 18 mesi.

I contratti principali sono di due tipi:

• affitto breve turistico che ha una durata inferiore a 30 giorni;
• affitto transitorio che ha una durata compresa superiore a 30 giorni e inferiore a 18 mesi.

L’affitto breve turistico non prevede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, mentre il secondo ha l’obbligo di farlo. I contratti transitori non possono essere rinnovati e non è quindi necessaria la disdetta.

Affittare per brevi periodi ha i seguenti vantaggi:

• il proprietario può disporre del proprio appartamento quando lo desidera e scegliere le persone a cui affittarlo;
• il proprietario si libera da obblighi e vincoli di un contratto di locazione tradizionale;
• l’inquilino riesce a contenere le proprie spese per i brevi periodi di tempo in cui si trova in quel luogo;
• i contratti di affitto inferiori ai 30 giorni non sono soggetti ad imposta di bollo;
• la cedolare secca sugli affitti brevi al 21% .

I contratti simili a questo sono quelli di sublocazione e la concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte di un soggetto che ha stipulato un contratto di comodato.

La comunicazione degli affitti brevi deve essere effettuata entro il 30 giugno. L’adempimento riguarda i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e tutti i gestori dei portali online.

La modalità di trasmissione deve essere effettuata tramite i canali online dell’Agenzia delle Entrate. I soggetti non residenti che sono dotati di un’organizzazione in Italia possono trasmettere la comunicazione tramite Fisconline, mentre quelli privi di un’organizzazione devono affidarsi ad un rappresentante fiscale.

Secondo l’articolo 4 del Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50 gli affitti brevi sono dei contratti di locazione di un’unità immobiliare di durata inferiore a 30 giorni. La finalità della locazione è valida solo per immobili ad uso abitativo.

A questi contratti, a partire dal 1 giugno 2017 si applica la tassazione relativa alla cedolare secca. I servizi aggiuntivi che sono ammessi sono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Sono inclusi ulteriori servizi all’interno, ma non includono tutti quei servizi che si affidano a persone o mezzi. I servizi inclusi sono ad esempio il parcheggio, il wi-fi e gli elettrodomestici.

I soggetti che esercitano l’attività di intermediazione si configurano come sostituti d’imposta e hanno l'obbligo di applicare una ritenuta del 21% sui canoni. Questa norma è stata prevista per migliorare il contrasto all’evasione fiscale. Il versamento può essere effettuato tramite modello F24 e con il codice tributo 1919.

La cedolare secca evita che il reddito ottenuto sia tassato come IRPEF e prevede l’esonero dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e relativi portali online, hanno l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti stipulati grazie a loro. I soggetti che possono stipulare il contratto sono le persone fisiche.

La mancata o omessa comunicazione dei dati comporta l’erogazione di sanzioni. La sanzione può essere ridotta al 50% se la comunicazione dei dati avvenga nei quindici giorni successivi alla scadenza. I dati che devono essere inviati sono:

• dati anagrafici;
• importo lordo dell’affitto;
• l’indirizzo dell’immobile;
• la durata del contratto.

L’immobile su cui si stipula il contratto di affitto breve deve rispettare i seguenti requisiti:

• il contratto di affitto breve deve riguardare unità immobiliari con destinazione residenziale e le categorie catastali incluse all’interno vanno dalll’A/1 fino all’A/11 con esclusione dell’A/10 che riguardano gli uffici;
• ogni locale dell’appartamento deve avere l'agibilità;
• nella maggior parte delle regioni l’altezza dei soffitti non deve essere inferiore ai 2,70 metri;
• la superficie minima per due persone è di 38 metri quadri, mentre per una singola persona è di 28 metri quadri;
• separazione netta tra camera da letto e soggiorno;
• le stanze dell’immobile devono essere dotate di finestre.

Ogni regione ha un proprio regolamento, ma la regola generale è quella di tutelare la sicurezza degli inquilini dell’appartamento.

La gestione degli affitti brevi permette al proprietario dell’abitazione di essere maggiormente autonomo e non essere vincolato a contratti stringenti.

Le azioni da fare per mettere una casa in affitto per brevi periodi è quello di:

• scegliere la giusta tipologia di contratto in base alla durata inferiore a 30 giorni o a 18 mesi;
• effettuare la comunicazione in questura con i dati del contratto;
• denunciare i redditi percepiti tramite l’affitto con la cedolare secca o con la dichiarazione dei redditi;
• effettuare dei controlli sull’immobile per garantire l’abitabilità dello stesso e che gli inquilini abbiano tutto il necessario per vivere in modo confortevole.