La pratica edilizia è il documento necessario a realizzare interventi di costruzione, demolizione o modifica di un immobile. Quando si decide di ristrutturare un’abitazione con il possibile intento di vendere casa, sono diversi gli elementi a cui pensare. La ristrutturazione di casa è un passo importante soggetto a diversi vincoli e le normative inoltre cambiano in modo costante.
Vediamo insieme i principali step per redigere una pratica edilizia e come farlo.
Gli elementi di una pratica edilizia
La pratiche edilizie, come accennato in precedenza, sono necessarie per avviare i lavori di ristrutturazione.
Le principali pratiche edilizie sono:
- il permesso di costruire che sostituisce la licenza edilizia e la concessione edilizia;
- la segnalazione certificata inizio attività che va a sostituire la denuncia di inizio attività;
- la comunicazione di inizio lavori.
Gli step da seguire per ricevere l’approvazione dei lavori si dividono in:
- realizzare delle indagini urbanistiche per verificare l’area oggetto dell’intervento;
- valutare la fattibilità dell’intervento relazionandosi con la normativa edilizia locale;
- a seguito di questi due passaggi è possibile realizzare delle analisi tecniche tramite asseverazioni al fine di ottenere l’autorizzazione per procedere con i lavori.
Come presentare la domanda edilizia
Per realizzare le pratiche edilizie è necessario avvalersi di tecnici abilitati. Un tecnico abilitato può fornirti il supporto necessario a realizzare interventi senza rischiare di commettere degli errori nella progettazione dell’intervento. I documenti inoltre variano da intervento a intervento e consultare un tecnico abilitato permette di conoscere quelli strettamente necessari alla realizzazione dell’intervento.
Gli Sportelli Digitali sono stati introdotti per effettuare l’invio telematico delle pratiche edilizie.
Manutenzione ordinaria
Una parte degli interventi di ristrutturazione non necessitano di una pratica. Gli interventi di edilizia libera che ricadono all’interno di questo ambito sono:
- manutenzione ordinaria con opere di rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici;
- l’installazione delle pompe di calore;
- l’eliminazione di barriere architettoniche;
- le opere di ricerca nel sottosuolo;
- i movimenti di terra riguardanti i terreni agricoli;
- le serre mobili stagionali;
- le opere di pavimentazione di esterni.
Le opere di edilizia libera devono rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le normative del settore. È sempre consigliato affidarsi ad un professionista per realizzare questo genere di interventi.
Manutenzione straordinaria
Gli interventi di manutenzione straordinaria coinvolgono parti strutturali degli edifici, evitano di modificare la volumetria e non comportano modifiche rilevanti alla destinazione d’uso. Le pratiche si dividono in onerose e non onerose.
La CILA è una comunicazione asseverata da un tecnico, riguardante interventi di ristrutturazione di edilizia libera ed è necessaria inviare una comunicazione al comune. Nel caso di un immobile con più comproprietari sarà necessario trovare un accordo fra tutti i soggetti per procedere con l’intervento.
Gli interventi che fanno uso della CILA sono:
- il rifacimento di fognature esistenti;
- il riordino di alcuni spazi interni all’abitazione;
- il frazionamento delle unità immobiliari.
La SCIA riguarda interventi di manutenzione straordinaria su parti strutturali. Una volta comunicata la pratica al Comune, è possibile procedere con i lavori di ristrutturazione.
Gli interventi di ristrutturazione soggetti a SCIA sono gli interventi riguardanti elementi strutturali dell’abitazione per cui occorre avvalersi di un ingegnere
La differenza sostanziale delle pratiche onerose è il pagamento di un contributo. Il pagamento del contributo è necessario per effettuare lavori riguardanti l’impianto fognario o le infrastrutture.
Le tipologie sono due:
- la SCIA con il permesso di costruire ha un tempo di attesa di 30 giorni prima di avviare i lavori;
- Il permesso di costruire oneroso richiede un tempo più lungo che varia da 60 a 120 giorni.
La SCIA onerosa comporta una cambio della destinazione d’uso e una variazione della volumetria come possono essere le nuove costruzioni e le ristrutturazioni a livello urbanistico.
I costi e le sanzioni
Nel caso di mancato invio della CILA o della SCIA è prevista una sanzione pari a 1.000€. La situazione può essere sanata tramite l’accertamento di conformità.
Nel caso di incremento di volumi e superfici sarà necessario pagare una doppia sanzione per gli oneri di urbanizzazione.
Durante la compravendita di un immobile è necessario garantire la piena conformità urbanistica dell’immobile e nel caso in cui non fosse presente non sarebbe ottenibile.