La locazione, chiamata in gergo comune affitto, è un contratto tramite il quale un soggetto permette ad un secondo soggetto di godere di un bene mobile o immobile in cambio di un corrispettivo mensile per l’utilizzo di uno specifico bene mobile o immobile.
Locazione ed affitto non sono sinonimi, ma fattispecie contrattuali diverse:
- La locazione (art. 1571 c.c.) ha ad oggetto un bene, mobile o immobile.
- L’affitto (art. 1615 c.c.) ha ad oggetto un bene produttivo, mobile o immobile.
Tuttavia la differenze tra locazione e affitto non verrà approfondita ulteriormente in questo articolo.
I due soggetti che stipulano il contratto di locazione hanno obblighi specifici che devono rispettare durante tutta la durata del contratto
Vediamoli insieme.
Locatore e conduttore: chi sono e le responsabilità
Chi è il locatore?
Il locatore è il soggetto che concede in affitto la propria abitazione per un periodo di tempo dietro il pagamento di una somma di denaro. Solitamente il locatore coincide con il proprietario della casa.
Il locatore è quindi il proprietario di casa che decide di mettere a frutto la propria abitazione e ottenere una rendita tramite la concessione del godimento al conduttore.
Chi è il conduttore?
Regole generali del contratto di locazione
La locazione può essere un contratto a tempo determinato o senza determinazione di tempo.
In caso di contratto a tempo determinato:
- Il contratto non può avere una durata superiore ai 30 anni (art. 1573 c.c.)
- se ha durata superiore ai 9 anni, deve essere trascritta, qualora abbia ad oggetto beni immobili (art. 1572, 2643 n. 8 c.c.);
In caso di contratto a tempo indeterminato (art. 1574 c.c.), sarà il diritto a stabilire il limite e la durata in base alla natura del bene.
Gli obblighi del locatore
All’interno dell’articolo 1575 del Codice Civile sono stabiliti alcuni obblighi che il locatore deve rispettare durante il periodo di validità del contratto.
Il primo obbligo del locatore è quello di consegnare il bene al conduttore in un buono stato di manutenzione. La consegna del bene è la condizione necessaria per permettere al conduttore il godimento del bene e l’abitazione deve essere consegnata in uno stato che permetta al conduttore il pieno godimento. La consegna delle chiavi può essere considerata come l’azione che soddisfa questo obbligo.
Il secondo obbligo del locatore è quello di eseguire tutte le riparazioni per permettere al conduttore di godere dell’immobile durante tutto il periodo di validità del contratto. All’interno del contratto è necessario stabilire quali siano i lavori di piccola manutenzione ordinaria a carico del conduttore, salvo quelli che spettino invece al locatore. Saranno a carico del locatore invece gli interventi di manutenzione straordinaria come la riparazione dell’impianto elettrico, il rifacimento degli infissi o altri interventi agli impianti dell’abitazione. Nel caso in cui il locatore non esegua i lavori di ripristino sarà sua responsabilità il risarcimento del conduttore.
Il terzo obbligo del locatore è quello di garantire il pacifico godimento dell’immobile per la durata del contratto di affitto. In questo caso il locatore dovrà tutelare il conduttore da eventuali molestie di diritto da soggetti terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile, ma non lo dovrà fare per le molestie di fatto per cui potrà agire in giudizio direttamente il conduttore.
Il quarto obbligo del locatore è quello di restituire il deposito cauzionale. Una volta che il locatore abbia verificato l’assenza di danni che possano essere attribuiti al conduttore, il locatore avrà l’obbligo di restituire la somma di denaro versata alla stipula del contratto.
I divieti previsti per il locatore sono:
- l’impedimento del locatore di compiere delle innovazioni sull’immobile che possano impedire il corretto godimento del bene da parte del conduttore;
- il secondo divieto è quello di modificazione d’uso dei beni che impediscano al locatore di compiere delle azioni che impediscano il comune uso dell’immobile.
Gli obblighi del conduttore
Anche per il conduttore sono previsti alcuni obblighi da rispettare.
Il primo obbligo del conduttore è quello di riconsegnare il bene nelle medesime condizioni a cui l’ha ricevuto. Durante il periodo di durata del contratto il conduttore dovrà mantenere il bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia. L’inquilino avrà l’obbligo di utilizzare l’immobile al meglio. Se il conduttore compisse dei danni all’immobile si potrebbe applicare la risoluzione del contratto e richiedere un risarcimento dei danni arrecati. Il conduttore non può realizzare degli interventi che modifichino le caratteristiche dell’immobile.
Il secondo obbligo del conduttore è quello di versare il canone di locazione secondo le tempistiche previste dal contratto di locazione. In aggiunta a queste spese saranno a carico del conduttore le spese condominiali ordinarie. La legge impedisce il pagamento in un singolo canone, ma è possibile optare per la soluzione mensile o trimestrale. Il conduttore non può autoridursi il contratto di locazione o sospenderlo in modo unilaterale. Il conduttore ha la possibilità di sospendere il pagamento del canone di locazione in caso non possa godere in modo completo dell’immobile.