Quando si decide di vendere casa lo si può fare autonomamente, occupandosi in prima persona di promuovere il proprio immobile, organizzare gli appuntamenti di visita e adempiere alle incombenze burocratiche, oppure ci si può rivolgere ai servizi di un’agenzia immobiliare.
Nel caso si optasse per la seconda opzione, è opportuno stabilire con l’agenzia immobiliare delle linee guida che faranno da base al periodo in cui si affiderà alla mediazione di un consulente la vendita del proprio immobile. In questo senso, gli strumenti a disposizione del venditore sono quelli del mandato di vendita e dell’incarico di vendita.
Spesso si sente utilizzare indifferentemente e in modo intercambiabile questi due termini, ma, in realtà, incarico e mandato sono concetti differenti e in base al tipo di contratto che si vuole firmare con l’agenzia immobiliare è possibile scegliere una di queste due formule, con le loro relative peculiarità.
Chiariamo, quindi, questi due concetti e vediamo in cosa si differenziano.
Cos'è il mandato?
Il mandato di agenzia immobiliare è una tipologia di contratto tramite la quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici su incarico di un’altra parte.
Il mediatore riceve dal cosiddetto mandatario un mandato (solitamente a titolo oneroso) e instaura con l’affidatario di esso un rapporto di fiducia, definito come di “collaborazione e dipendenza”, in rappresentanza della parte che dà il mandato. Il mandatario si obbliga in questo modo ad assolvere il compito specifico assegnatogli dall’altra parte, che viene definita mandante.
Il mandato assolve a un incarico unilaterale, in quanto il successo dell’attività del mandatario è legato agli interessi specifici del mandante, da cui riceve spesso anche una compensazione in denaro per i servizi svolti.
Gli obblighi del mandante
- fornire al mandatario tutti gli strumenti necessari all’espletamento del compito assegnato. Nel caso di una compravendita immobiliare, questo può significare fornire tutta la documentazione necessaria per vendere casa o preparare al meglio la casa per il servizio fotografico
- corrispondere compenso (nel caso, ad esempio, di un’agenzia immobiliare che richieda commissione per la parte venditrice)
- risarcire eventuali danni subiti dal mandatario nell’esecuzione dell’incarico
- rimborsare eventuali anticipazioni, maggiorate degli interessi legali (calcolati dal giorno in cui sono state eseguite)
Cos’è l’incarico?
In ambito immobiliare, si definisce incarico di mediazione (sia per la vendita che per la locazione) il contratto tramite cui il venditore o locatore affida uno o più immobili a un consulente immobiliare al fine di fare in modo che questo metta in relazione due o più parti per la conclusione di una compravendita. Questo processo viene svolto senza che il mediatore sia legato ad alcuna delle parti coinvolte, con le quali non avrà rapporti di collaborazione, rappresentanza o dipendenza.
Per il mediatore, il conferimento dell’incarico, nel momento in cui riesce a portare a termine la compravendita oggetto del contratto, vedrà la produzione a suo favore del pagamento delle provvigioni da parte dei contraenti che partecipano all’operazione di compravendita o locazione immobiliare.
Come si presenta un incarico?
Un incarico può essere conferito dall’agente immobiliare alla parte venditrice sia in forma orale che in forma scritta, ma è sempre meglio scegliere la seconda opzione: è garanzia di essersi rivolti a un mediatore affidabile ed è un contratto a cui poter fare riferimento concretamente nel caso si dovessero presentare problematiche di qualsiasi genere durante il processo di compravendita.
In linea generale, l’incarico si presenta come un documento precompilato nelle sue varie parti, che andrà poi completato con i dati specifici della parte venditrice e relativi all’immobile oggetto del contratto, con l’assistenza dell’agente immobiliare a cui si farà riferimento.
Se ci fossero ulteriori caratteristiche specifiche da inserire nel contratto, poi, è possibile allegare a parte anche altri documenti e informazioni che possono essere significativi per la propria situazione.
Si tratta di un contratto legamente vincolante, così come disciplinato dagli articoli 1321 e seguenti del Codice Civile.
Cosa differenzia mandato e incarico?
Il mandato è un contratto tramite la quale una parte si impegna a compiere atti giuridici per conto di un’altra, come abbiamo visto. In questo modo, quindi, si instaura un rapporto obbligatorio fra le parti coinvolte, ovvero, nel caso di una compravendita immobiliare, fra venditore e agente immobiliare.
La logica dell’incarico, invece, definisce la figura del mediatore come segue: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. In questo senso, quindi l’agente immobiliare si impegna a operare nella piena imparzialità rispetto alla conclusione dell’affare: ricercando l’acquirente, si comporterà con indipendenza, non cercando di favorire nessuna delle parti coinvolte, ma agendo da vero e proprio mediatore, senza guardare agli interessi dell’una o dell’altra parte.
Consigli per la firma di incarico e mandato
A prescindere dal fatto che si scelga di affidare all’agenzia immobiliare un incarico o un mandato di vendita, sarà sempre fondamentale leggere ogni punto espresso nel contratto.
Bene è, poi, chiedere all’agente immobiliare di spiegare chiaramente tutti i punti che possono essere non chiari, specialmente se è la prima volta che ci si approccia a un processo di compravendita immobiliare: meglio chiedere conferma di ogni punto, per quanto possa sembrare banale, che rischiare di compiere degli errori nel vendere un bene così importante come la casa.