Ipoteca su un immobile: tutto ciò che c’è da sapere

Innanzi tutto è opportuno spiegare che l’ipoteca su un immobile, da costituirsi attraverso l’iscrizione ai Registri immobiliari, ha lo scopo principale di tutelare il creditore (la banca) contro il pericolo di insolvenza da parte del debitore.

Secondo la definizione ufficiale, all’interno dell’articolo di legge 2808 e nei successivi, infatti l'ipoteca è un diritto reale di garanzia. In poche parole, formalizza legalmente una garanzia e l’oggetto di un’ipoteca è generalmente proprio un immobile.

Tuttavia, il diritto reale di garanzia non consente in alcun modo il godimento dell’immobile a chi ne è titolare. Infatti il proprietario, l’usufruttuario o il titolare di altri diritti reali di godimento continuano ad esercitare i propri diritti e fruirne liberamente e il creditore non potrà opporsi alla vendita, locazione o donazione dell’immobile.

Il diritto di ipoteca è sorretto da 3 principi fondamentali: accessorietà, specialità e indivisibilità.

• Il principio di accessorietà lega il rapporto ipotecario al rapporto obbligatorio che lega il creditore all’obbligato. I soggetti di questi 2 rapporti non devono necessariamente coincidere.

• Il principio di specialità stabilisce che l’ipoteca deve essere iscritta su beni indicati per un importo di denaro determinato.

• Il principio di indivisibilità prevede che il diritto di garanzia in questione sussiste per intero su tutti i beni che sono gravati, per ogni loro parte. Questo costituisce una tutela della garanzia per il creditore. La norma tuttavia può essere derogata tramite accordo tra le parti.

L’ipoteca è caratterizzata da alcuni aspetti particolari.

Il diritto di sequela è il diritto di procedere ad esecuzione forzata sul bene ipotecato nei confronti del terzo acquirente. Nel caso in cui il debitore non adempisse al pagamento del debito infatti, l’ipoteca segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario. Dunque il creditore potrà richiedere che l’immobile ipotecato venga venduto all’asta, anche se nel frattempo è stato alienato a terzi, procedendo quindi all’espropriazione del bene del debitore.

Il diritto di prelazione è valido sul bene e sulla somma ricavata dall’espropriazione della casa. Oltre al fatto che attraverso l’ipoteca la banca assume il potere di espropriare la casa su cui è istituito, anche se questa è stata acquistata da un terzo, il creditore ipotecario (la banca) viene soddisfatto prima degli altri creditori sul prezzo ricavato con preferenza rispetto agli altri.

In ogni caso ovviamente l’espropriazione non accade tempestivamente, ma a seguito di una procedura che richiede necessariamente anche l’approvazione di un giudice.

Attraverso l’espropriazione del bene, l’immobile andrà all’asta e sarà venduto al migliore offerente. In questo modo il creditore potrà ricevere indietro il credito attraverso il ricavato di vendita. Nel caso in cui questo sia maggiore dell’importo dovuto, la differenza apparterrà al debitore.

Infine, quando il debitore ha estinto i propri debiti, l’istituto di credito trasmetterà la comunicazione dell’atto alla conservatoria e si potrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca.

L’ipoteca deve essere rinnovata ogni venti anni, pena l’estinzione, altrimenti il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti.

Inoltre, è utile sapere che su ogni immobile possono essere iscritte più ipoteche. Quelle iscritte dopo saranno considerate di grado superiore. Quelle iscritte precedentemente, di grado inferiore, saranno soddisfatte in via preferenziale rispetto alle successive.

• la legale che viene iscritta quando in un atto di alienazione, ad esempio la vendita, di un immobile non è espressa rinuncia alla stessa. Viene fatta come garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione, a beneficio dei coeredi, ai soci o anche in alcuni casi dello Stato.
• la giudiziale che viene costituita attraverso un provvedimento delle autorità giudiziarie (anche straniere se riconosciute dallo Stato), quando è presente una condanna al pagamento di una somma, l’adempimento di un’obbligazione o un risarcimento di danni.
• la volontaria, la più comune, che viene iscritta quando, per l’acquisto di un immobile, si richiede il mutuo ad un istituto di credito, dando garanzia all'immobile acquistato.

La funzione dell’ipoteca su un immobile è spesso quella di fare da garanzia per l'erogazione di un mutuo.

Il mutuo ipotecario è un prestito concesso dalla banca che ha per garanzia un immobile. In questo modo la banca è sicura di poter recuperare le somme date in prestito nel caso sfortunato in cui il mutuatario dovesse risultare inadempiente, perché è la casa stessa ad essere posta a garanzia per coprire il debito.

Attualmente attraverso il mutuo è possibile finanziare fino all’80% sull’acquisto di un immobile.

La ragione principale è dovuta al fatto che il valore dell’immobile non è fisso ma oscilla nel tempo e la banca deve essere certa di poter ricavare il credito prestato, nonostante le diverse condizioni di mercato.

Dunque le banche chiedono l'iscrizione di un'ipoteca di valore pari al 150-300% del valore erogato con il mutuo. Insomma è una forma di tutela rispetto la possibile svalutazione futura del valore dell’immobile.

I passi principali per ottenere il mutuo con l’ipoteca sull’immobile sono:

• la perizia che è Il procedimento per ottenere il mutuo inizia con questo processo, attraverso cui viene definito il valore dell’immobile e dunque dell’ipoteca.;
• la stipulazione del contratto che grazie al notaio permette la stipula del contratto di mutuo;
• l’erogazione del prestito che la banca concede il finanziamento con la messa in ammortamento immediata del mutuo o attraverso un pre-finanziamento;
• la trascrizione dell'ipoteca nei Pubblici Registri, sempre ad opera del notaio: dieci giorni dopo l’iscrizione ai registri immobiliari, l’ipoteca sulla casa sarà consolidata e sarà allora visibile anche attraverso le visure catastali.

Quando il mutuo finisce e dunque non c’è più necessità della garanzia, l’ipoteca verrà cancellata dal notaio. Allora viene espresso il consenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte della banca tramite posta elettronica certificata con il rilascio di una certificazione da inoltrare agli uffici competenti.

Altrimenti, secondo l’ultima normativa, qualora invece purtroppo il creditore non veda un pagamento di almeno 18 rate mensili, il creditore si può rivolgere ad un giudice. Tramite opportuna documentazione l’immobile sarà messo in vendita forzata. Così la banca potrà riavere la parte del ricavato cui le spetta, mentre il resto verrebbe restituito al legittimo proprietario.

Abbiamo visto come sia utile e necessario essere al corrente delle modalità di funzionamento dell’ipoteca su di un immobile e rimanere aggiornati, soprattutto nel caso in cui si intenda sottoscrivere un mutuo.

Con il saldo del debito garantito, la legge n. 40 del 2007, nota come Legge Bersani, prevede che per i mutui ipotecari l'ente creditore debba emettere una quietanza a seguito del versamento dell'ultima rata e inoltrare, a proprie spese, la notifica di tale adempimento alla conservatoria dei registri immobiliari.

Una volta effettuata questa comunicazione, sarà possibile avviare il processo di cancellazione dell'ipoteca dal registro.