Cosa comporta il cambio di destinazione d’uso di un immobile

Partiamo dal presupposto che la destinazione d'uso di un immobile sta a significare quell’insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio, quindi le sue funzioni principali dal punto di vista urbanistico.

Attenzione a non confonderla con la categoria catastale, concetto distinto con cui spesso viene erroneamente scambiata. Quest’ultima fornisce esclusivamente una stima del valore del bene ai fini fiscali.

Se vuoi conoscere qual è la destinazione d’uso di un immobile, devi sapere che è definita ufficialmente all’interno delle pratiche edilizie, come il Permesso di costruire o la SCIA o il documento di Agibilità/Abitabilità.

Attualmente, la normativa stabilisce queste categorie di destinazione d’uso degli immobili:

• Residenziale;
• Turistico-ricettiva;
• Produttiva e direzionale;
• Commerciale;
• Rurale.

Nel caso in cui un immobile sia interessato da diverse funzionalità, viene attribuita la categoria che prevale sottoforma di superficie utile.

Il cambio destinazione uso è dunque il passaggio di un immobile da una categoria ad un’altra di finalità d’utilizzo.

La definizione della destinazione d’uso di un immobile è un concetto fondamentale perché oltre che attestare un diritto amministrativo comporta un valore giuridico. Dunque, qualora si utilizzi un immobile per una funzione differente da quella dichiarata dalla sua destinazione d’uso, si compie un atto illecito! Per questo è necessario richiedere un cambio d’uso dell’immobile quando si intende modificarne la funzione principale.

L’operazione di modifica è costituita da più fasi e dipende da diverse variabili.

Per questo può rivelarsi più complessa del previsto. Il valore dell’importo da versare per effettuare il cambio dipende infatti da Comune a Comune e dalla tipologia di passaggio richiesta.

Inoltre, seppure quando venga eseguito senza effettuare nessuna opera edilizia, implica l’obbligo di alcuni oneri di urbanizzazione da rendere conto al Comune di riferimento.

Cerchiamo di spiegare in tre passi fondamentali quali azioni devi compiere per il Cambio di destinazione d’uso.

Se vuoi intraprendere la procedura di Cambio di destinazione d’uso del tuo immobile, il primo passo che devi compiere è attuare la richiesta dei permessi al Comune, avviando la pratica urbanistica comunale e compilando il Permesso a Costruire. Per farlo puoi affidarti ad un professionista che si occupi di ritirare i documenti presso gli archivi del Comune e che verifichi la regolarità urbanistica e dei requisiti igienici e sanitari del progetto di intervento edilizio.

Come secondo passo, è necessario effettuare una comunicazione della variazione catastale. Sostanzialmente, l’aggiornamento è necessario dal punto di vista fiscale, perché apporta una modifica sulla rendita e sulla categoria, quindi sulle differenti tasse da pagare per l’immobile in questione.

Il terzo ed ultimo passo è la consegna in Comune Certificato di Agibilità cui dovranno essere allegati i certificati di impianto, garanti della conformità rispetto alle normative vigenti. Così si otterrà il passaggio finale alla nuova destinazione d’uso.

Generalmente è sempre permesso cambiare la destinazione d’uso, a patto che:

• Non ci siano impedimenti di tipo impiantistico immodificabili;
• Non ci siano restrizioni nel regolamento condominiale;
• Si rispettino le prescrizioni dimensionali e le normative comunali (es. superfici minime e rapporti aeroilluminanti);
• Non ci siano limiti imposti dai piani locali (es. Piano Regolatore Generale o Regolamento urbanistico).

Il cambio di destinazione d’uso è un tema che può avere degli aspetti complessi. Il consiglio è quello di affidarsi ad un consulente specializzato che possa affiancarti nella procedura di modifica e mostrarti quali siano i passaggi principali da eseguire.