La vendita di una casa può essere effettuata tra persone con un grado di parentela. Questa operazione può essere effettuata per evitare di avvalersi della donazione.
Solitamente la vendita di una casa tra parenti potrebbe essere considerata una vendita fittizia. L’obiettivo dei fratelli sarebbe quello di ottenere in questo caso della liquidità immediata.
Vediamo insieme le situazioni che si possono presentare e come funziona la compravendita immobiliare tra fratelli.
Come funziona la compravendita
Le modalità con cui un parente può subentrare nell’utilizzo di un immobile sono per donazione, locazione, cessione in comodato d’uso e la vendita vera e propria dell’immobile.
Per la donazione è necessario seguire le regole previste e ad attenersi alle normative. Un bene immobile viene donato da un parente all’altro e quest’ultimo ne diventa il proprietario. L’unico rischio in questa situazione è la possibilità di creare un pregiudizio nei confronti degli altri eredi che potrebbero rivalersi sulla propria quota di eredità.
Per la locazione un parente concede ad un altro parente di vivere presso l’abitazione a seguito di un contratto d’affitto.
Una terza opzione è il comodato d’uso che permette ad un fratello di usufruire di un bene senza il pagamento di un corrispettivo e per un periodo di tempo definito.
L’ultima soluzione a disposizione dei fratelli è la compravendita.
La compravendita immobiliare tra fratelli
La pratica di vendere un immobile ad un fratello non è vista di buon occhio dagli istituti di credito se si intende richiedere un mutuo.
I problemi principali che si possono presentare sono:
- l’espediente della compravendita può essere un modo per acquisire liquidità ed evitare di pagare le tasse sulla donazione;
- un secondo problema riguarda il desiderio di escludere altri eredi legittimari dalla propria quota di legittima (quota minima di eredità).
I requisiti per richiedere un mutuo
I requisiti da rispettare per essere in regola con la richiesta di mutuo sono:
- solidità economica e finanziaria comprovata da buste paga o relativa dichiarazione dei redditi;
- prezzo di vendita dell’immobile allineato al prezzo di mercato attuale e non risultare quindi troppo vantaggioso per il fratello che intende acquistare il bene.
È bene consultare un notaio che possa aiutare a capire se ci possano essere altri eredi aventi diritto all’eredità. Se i requisiti sono rispettati, il mutuo che viene erogato non deve essere superiore al 70-80% del prezzo dell’immobile.
Acquistare un immobile o fare una donazione?
Qual è la formula più conveniente per trasferire la proprietà di un immobile da un parente all’altro?
La donazione non è un’operazione gratuita perché è necessario sostenere il pagamento di una tassa per la donazione, dell’imposta di registro, di quella catastale e di quella ipotecaria.
Tramite la compravendita immobiliare è possibile ottenere un risparmio non sostenendo la spesa per queste imposte. Lo svantaggio in questo caso è il sostenimento di una spesa per gli interessi legati al mutuo.
Un ulteriore vantaggio della compravendita è legato alla scadenza dell’impugnabilità. I beni possono essere impugnati dagli altri eredi che possono far valere i propri diritti per 20 anni. Questa situazione si può presentare quando un genitore intenda donare un immobile ad uno solo dei propri figli. In questo caso gli altri eredi possono impugnare la donazione per la propria quota di eredità ed evitare la vendita dell'immobile ereditato.
Le banche non hanno troppo interesse ad erogare mutui di questo tipo perché potrebbe essere revocata la vendita dell’immobile.
Nel caso di vendita di un compravendita tra parenti, gli altri eredi non possono rivalersi sull’eredità, a patto che sia venduto ad un prezzo in linea con quello di mercato. La compravendita può essere comunque revocata a patto che sia fittizia.