Asta con incanto e senza: cosa sono e come partecipare

Un immobile può essere messo all’asta quando un debitore non riesca a pagare i propri debiti e per saldarli è necessario che l’immobile venga espropriato.

L’abitazione che viene messa all’asta può essere acquisita da qualsiasi soggetto tranne che dal debitore stesso.

Per procedere con la vendita all’asta il giudice nomina un perito, detto anche CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio), che si occuperà di redigere una perizia. La perizia conterrà i seguenti elementi:

• la planimetria dell’immobile;
• l’identificativo dell’immobile al catasto;
• lo stato di conservazione;
• la segnalazione di abusi edilizi;
• servitù o debiti nei confronti del condominio;
• se l’abitazione ospita attualmente degli inquilini che hanno stipulato un contratto di locazione e il nuovo acquirente dovrà aspettare il termine del contratto per disporre dell’immobile.

Il delegato alla vendita deve chiedere all'eventuale aggiudicatario se intende occuparsi della liberazione. Il delegato alla vendita è un professionista che, su specifica delega del giudice, gestisce la fase organizzativa ed esecutiva dell’asta immobiliare.

Nel caso in cui l'aggiudicatario non dovesse accettare, il delegato darà incarico al custode giudiziario che provvederà allo sfratto ed allo sgombero del mobilio e degli effetti presenti nell'immobile con spese a carico della procedura esecutiva. Questo salvo che non sia indicato nella perizia che il mobilio e gli effetti saranno abbandonati nell'immobile (o negli immobili) e che sarà a carico dell'aggiudicatario la spesa per lo sgombero stesso.

Il ruolo del perito sarà quello di:

• Stimare il valore dell’immobile;
• Fissare il prezzo base di vendita, secondo i criteri sopra elencati e gli andamenti del mercato immobiliare della zona di riferimento.

Dopo la realizzazione della perizia, il giudice stabilirà le condizioni secondo cui si svolgerà l’asta. Il giudice stabilirà le seguenti condizioni che sono:

• il prezzo base;
• il termine ultimo per la presentazione delle offerte di acquisto;
• l’udienza per partecipare alla gara con gli altri offerenti;
• il termine ultimo entro cui versare la somma necessaria a permettere alle persone di acquistare una casa all’asta col mutuo.

Durante il periodo che intercorre dal pignoramento al momento della vendita effettiva, il giudice nominerà un custode giudiziario che si occuperà di amministrare l’immobile mantenendolo nelle attuali condizioni.

L’ultimo documento necessario per procedere con l’asta è l’avviso d’asta dove sono riportati i seguenti dati:

• prezzo base d’asta;
• indirizzo dell’abitazione;
• quando e dove si terrà l’asta di aggiudicazione;
• il rilancio minimo;
• le modalità di vendita;
• il termine entro cui presentare le offerte;
• il termine ultimo per il saldo del prezzo, solitamente tra i 90 e i 120 giorni.

Acquistare una casa può essere conveniente, ma è necessario districarsi tra diverse procedure. Il servizio di consulenza aste immobiliari è pensato per chi ha individuato un immobile da acquistare in asta giudiziaria e vuole farsi affiancare da un professionista nel processo di acquisto.

Inoltre la perizia può indurre un lettore non attento al linguaggio giuridico in errore. È per questo che si consiglia sempre di affidarsi a un esperto delle aste immobiliari, che può valutare la convenienza dell’affare. Ad esempio potrebbe capitare di acquistare solo una parte dell’immobile, a causa della presenza di comproprietari. Una situazione alquanto spiacevole se l’intento era quello di acquistare l’intera proprietà.

Come detto in precedenza chiunque può presentare un’offerta di acquisto. È possibile farlo con un procuratore legale. Un legale rappresentante di una società, se ne ha la legittimità, può agire per conto della stessa.

L’asta senza incanto prevede che gli interessati partecipino all’asta presentando un’offerta a busta chiusa. È possibile presentare la propria offerta con un prezzo inferiore del 25% alla base d’asta, in caso di fallimenti ed esecuzioni immobiliari. Questo al fine di diminuire la durata delle aste, che in passato potevano durare anche anni.

Per fare l’offerta è necessario presentare alla cancelleria del tribunale una dichiarazione con:

• l’indicazione del prezzo offerto che non deve essere inferiore al valore di base;
• con che tempi e con che modalità si intende effettuare il pagamento;
• altri elementi utili per la valutazione dell’offerta.

Per l’offerta in busta chiusa, in caso di asta in presenza o in modalità mista, è necessario usare assegni circolari non trasferibili intestati alla procedura. Per le aste telematiche verrà utilizzato il bonifico bancario. L’offerta andrà depositata presso la cancelleria entro il termine stabilito e il 10% sarà a titolo di cauzione.

Nel caso in cui l’offerta sia valida, l’offerente sarà obbligato ad acquistare l’immobile senza la possibilità di revocare la propria azione. Dopo l’aggiudicazione si ha un intervallo di tempo (spesso tra i 90 o i 120 giorni) per pagare l’importo. Una volta ricevuta la somma il giudice sottoscrive il decreto di trasferimento rendendo l’aggiudicatario il nuovo proprietario dell’immobile.

La pena per il mancato pagamento è la perdita della cauzione, che ammonta il 10% dell’offerta. In caso di vendita successiva ad un importo inferiore, il delegato della vendita può farti causa chiedendo di versare la differenza.

L’offerta viene respinta quando:

• l’offerta arrivi dopo il termine stabilito;
• sia inferiore al prezzo base dell’immobile o all'offerta minima per la partecipazione alla vendita ai sensi dell'art.571, II comma, c.p.c;;
• l’offerente non presenta la cauzione pari al 10% del valore della sua offerta.

Quando la vendita è valida il Giudice emette il Decreto di trasferimento cancellando ipoteche o pignoramenti. Con più offerte valide, anche con prezzi differenti, si indirà una gara (a quel punto l’asta da “senza incanto” diventa “con incanto”) fra gli offerenti partendo dall’offerta più alta con rilancio minimo stabilito tramite l’avviso di vendita e l'aggiudicazione dell'immobile sarà a chi ha offerto una somma maggiore.

Le aste sono tutte senza incanto e diventano aste con incanto in presenza di più offerte all’interno di un’asta.

Quindi l’asta con incanto è sempre pubblica tra gli offerenti e vi è la possibilità di rilanciare l’offerta. L’asta si dichiara conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno 3 minuti dall’ultima offerta.

L’offerta sarà valida se supera il prezzo base e si considera nulla quando venga proposta da un altro offerente un’offerta più alta.

Il trasferimento sarà completo solo con il deposito di cancelleria del decreto di trasferimento, solo dopo la sua firma e la registrazione si avrà conoscenza pubblica del passaggio di proprietà.

Nel caso di una vendita senza incanto nelle aste giudiziarie, in cui all’asta sia stata presentata una sola offerta, l’offerta che potrà essere accettata immediatamente è quella di un importo superiore a un 1/5 del valore dell’immobile. Nel caso in cui l’offerta sia inferiore di 1/5, il giudice può stabilire di fare un’asta con incanto per cercare di raggiungere un prezzo superiore.

Se un partecipante non si presenta all’incanto, subirà una sanzione pari ad un decimo del valore della cauzione.

L’asta ad incanto è provvisoria perché nei dieci giorni successivi può essere presentata una nuova offerta aumentata di un quinto rispetto alla vincente e il giudice organizzerà una nuova gara con le persone che hanno partecipato alla precedente.

Il soggetto che ha presentato l’offerta dovrà pagare entro il termine tramite bonifico bancario o con un mutuo ipotecario. A tal proposito sono state stabilite delle convenzione tra l’ABI (Associazione italiana bancari) e i relativi tribunali per fornire mutui di importo pari all’80% del valore dell’immobile.