Affittare casa senza agenzia: come funziona da privato

Un’agenzia immobiliare prima di mettere in affitto un’abitazione si occupa di effettuare alcuni controlli sull’immobile stesso. Questi controlli sono necessari a verificare che l’abitazione fornisca quel livello minimo di qualità richiesto sia a livello contrattuale che dai futuri inquilini.

Il proprietario di un’abitazione che intende mettere in affitto un’abitazione deve verificare che:

• i locali siano puliti e imbiancati;
• gli elettrodomestici funzionino a pieno regime;
• l’immobile abbia l’attestato di prestazione energetica;
• gli impianti siano a norma;
• non siano presenti dei vincoli sull’immobile come possono essere ipoteche o eventuali pignoramenti.

Ogni soggetto partecipante al contratto di locazione ha dei diritti e dei doveri da rispettare.

Per tutelarsi, il proprietario di un’abitazione può:

• affidarsi ad un’agenzia immobiliare per la gestione dei rapporti e la realizzazione del contratto;
• selezionare la tipologia di contratto al fine di ottenere una tassazione inferiore;
• conoscere in modo più approfondito l’inquilino e comprendere quanto egli possa essere affidabile;
• richiedere delle garanzie come la caparra di affitto (ad esempio due mensilità come deposito cauzionale), una fideiussione bancaria a copertura del pagamento o delle referenze;
• nel caso di mancato pagamento è possibile per il proprietario dell’abitazione procedere con la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità.

Anche l’inquilino ha dei mezzi a disposizione per cercare di tutelarsi durante il contratto. Il conduttore per tutelarsi può:

• approfondire la conoscenza dell’immobile in modo da comprendere se vi siano degli eventuali problemi legati alla scarsa manutenzione, al vicinato o alle spese condominiali;
• analizzare a fondo il contratto d’affitto valutando se vi siano delle clausole particolari o non effettivamente legali;
• fare attenzione alla clausola di aggiornamento del canone mensile che nei contratti a canone libero si prevede un aggiornamento in base ai dati Istat, mentre in quello a cedolare secca non è previsto;
• se il proprietario intende vendere l’immobile, l’inquilino avrà la possibilità di rimanere a vivere fino alla fine della durata del contratto anche quando il passaggio di proprietà sia effettuato nel mentre.

Evitare l’affitto in nero è una buona prassi da seguire sia perché non è legale sia per quanto riguarda il pagamento dei canoni. Essere in regola con la legge permette di richiedere il pagamento di canoni arretrati da parte del proprietario verso l’inquilino. Senza contratto l’inquilino può richiedere il pagamento dei canoni arretrati ed ottenerne la restituzione.

Per la registrazione del contratto di affitto è necessario registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla firma e compilare il modello RLI.

Sarà necessario inoltre presentare i seguenti documenti:

• due copie originali del contratto firmato da entrambe le parti;
• modello 69 compilato;
• la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
• avere due marche da bollo da 16 euro ogni due pagine.

A seguito della presentazione della documentazione presso l’Agenzia delle Entrate sarà necessario inviare comunicazione all’inquilino entro 60 giorni.

È necessario che entrambe le parti presentino dei documenti.

I documenti necessari per affittare senza agenzia che il proprietario dovrà consegnare:

• un documento d'identità e il relativo codice fiscale;
• la piantina dell’immobile;
• una copia dell’atto di acquisto dell’unità immobiliare o la relativa visura catastale;
• l’attestato di prestazione energetica.

L’inquilino dovrà presentare altri documenti che sono:

• un documento d'identità e il relativo codice fiscale;
• come lavoratore dipendente la copia delle ultime due busta paga o l’ultimo CUD presentato;
• per i liberi professionisti è necessario presentare il Modello Unico;
• per gli studenti sarà necessario presentare le busta paga dei garanti (solitamente tendono ad esserlo i genitori).

Il contratto di affitto contiene una serie di clausole stipulate tra il proprietario e l’inquilino.

In sede di trattativa è importante che all’interno del contratto siano inseriti:

• i dati anagrafici e di residenza delle parti;
• la descrizione che identifichi l’immobile;
• la durata del contratto con la possibilità di rinnovo da parte dell’inquilino e le modalità per recedere dal contratto;
• il canone e il deposito cauzionale;
• le condizioni in cui l’immobile viene messo in locazione;
• le eventuali spese accessorie che l’inquilino dovrà sostenere;
• i doveri dell’inquilino.

Il vantaggio principale di affittare casa senza agenzia sono i costi delle commissioni. La scelta di procedere in via privata permette di far ottenere guadagni maggiori.

Ogni inquilino si troverà a dover sostenere delle spese per la gestione della casa. L’assenza di commissioni permette all’inquilino di ottenere vantaggi economici maggiori come anche la possibilità di definire delle clausole specifiche.

Le commissioni di agenzia sono il compenso per l’agenzia che ha seguito la trattativa. Non vi sono delle percentuali fisse ed è buona prassi che l’agenzia esponga quale sia il suo prezzo. Tendenzialmente i costi di agenzia tendono ad essere intorno al 10% del canone annuo.