Come inquilino di un’abitazione è possibile andare incontro a delle discussioni con il proprietario di casa. In alcuni casa è possibile risolvere parlando, ma in altri casi è possibile non raggiungere un accordo.
Una situazione comune che si può presentare è legata alle riparazioni da effettuare all’interno dell’appartamento.
Vediamo cosa l’inquilino può fare in questa situazione.
A chi rivolgersi per problemi con il proprietario di casa
Gli obblighi del proprietario e del conduttore
Comprendere i propri obblighi legali è essenziale sia per il locatore che per l'inquilino prima di intraprendere azioni in caso di dispute. Questa conoscenza permette di valutare correttamente la presenza di eventuali violazioni e la possibilità di ricorrere a vie legali.
Il proprietario, secondo l'articolo 1575 del Codice Civile, ha precise responsabilità:
- Assicurare che l'immobile sia in buono stato di manutenzione al momento della locazione;
- Fornire l'Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- Effettuare le riparazioni necessarie per la manutenzione straordinaria;
- Garantire che l'inquilino possa utilizzare l'immobile senza impedimenti per la durata del contratto;
- Evitare azioni che possano limitare l'uso dell'immobile da parte dell'inquilino;
- Restituire la cauzione al termine del contratto, salvo la presenza di danni.
Parallelamente, l'inquilino deve:
- Riconsegnare la proprietà nelle condizioni iniziali;
- Prevenire danni o cambiamenti non autorizzati nell'uso dell'immobile;
- Pagare il canone di locazione come pattuito;
- Coprire le spese per la manutenzione ordinaria.
Entrambe le parti possono stabilire termini contrattuali aggiuntivi che offrano vantaggi o impongano limitazioni, oltre a quanto previsto dalla normativa, purché queste clausole siano chiaramente definite in un contratto scritto.
Conflitti tra inquilini e proprietario
Una volta esaminate le condizioni contrattuali e le normative, è naturale interrogarsi sui motivi più ricorrenti di disaccordo tra inquilini e proprietari. Queste controversie, spesso legate alla gestione del contratto di locazione, includono vari scenari:
- Situazioni in cui il contratto non viene registrato o il proprietario si oppone alla sua regolarizzazione, creando una situazione di locazione non dichiarata;
- Il mancato rispetto dei termini previsti per comunicare il non rinnovo del contratto al suo termine;
- Modifiche unilaterali degli accordi presi, come un aumento inaspettato del canone di locazione.
Questioni relative alle responsabilità finanziarie sono altrettanto frequenti:
- Disaccordi su chi debba farsi carico di determinate spese, ad esempio quando l'inquilino paga per interventi di manutenzione straordinaria e il proprietario rifiuta il rimborso;
- Richieste del proprietario per il pagamento di spese accessorie non previste per la manutenzione ordinaria e non citate nel contratto di locazione;
- Contestazioni sulla ricezione del canone di locazione, con il proprietario che minaccia lo sfratto per morosità e l'inquilino che afferma di aver adempiuto ai propri obblighi.
Esistono anche conflitti di natura diversa, come quando il proprietario intralcia il pacifico godimento dell'immobile da parte dell'inquilino o si verificano divergenze riguardo allo stato di manutenzione della proprietà locata.
Cosa fare se il proprietario non fa le riparazioni?
Come inquilino è possibile aver richiesto più volte di effettuare una determinata riparazione all’immobile. Se il locatore non procedesse all’esecuzione dei lavori, la tentazione del conduttore potrebbe essere quella di voler smettere di pagare il canone di affitto.
L’opzione di non voler pagare più l’affitto non è possibile perché si passerebbe automaticamente dalla parte del torto. L’unico caso in cui si potrebbe essere legittimati è un danno che pregiudichi l’abitabilità dell’appartamento o che possa causare danni ai familiari. L’immobile in questo caso sarebbe inservibile.
L’unica soluzione a disposizione del conduttore è quella di avviare una causa.
A chi rivolgersi per problemi con il proprietario di casa
Nel caso in cui il padrone di casa continui a non voler effettuare le riparazioni, è necessario l’invio di una raccomandata a/r con la segnalazione dei guasti all’interno dell’abitazione. L’avviso deve essere inviato entro un congruo tempo per evitare che il costo delle riparazioni aumenti.
A seguito della ricezione dell’avviso, il locatore diventa responsabile se non esegue gli interventi necessari.
Nel caso di mancato intervento da parte del padrone di casa, il conduttore può decidere di agire in giudizio. Con il processo il giudice determinerà l’ammontare delle spese da versare e non sarà il conduttore a dover determinare l’ammontare delle spese.
Le spese di riparazione e quelle di affitto sono separate e non deve essere fatta una compensazione tra di esse per pareggiare i conti.
È possibile lasciare l’appartamento?
Nel caso in cui il danno sia rilevante e quindi questa situazione riduca la possibilità di godere dell’immobile, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto di locazione al giudice.
I vizi dell’immobile non devono essere di poco conto e devono essere considerati difetti gravi.
Nel caso non si realizzino degli interventi di manutenzione straordinaria, il conduttore, invece che richiedere la risoluzione del contratto, può chiedere la riduzione del canone di affitto solo dopo aver ricevuto l’approvazione da parte del giudice.
L’ultima soluzione a disposizione del conduttore, nel caso di riparazioni urgenti, è quella di procedere con i lavori di riparazione. Per fare questi interventi il conduttore dovrà dare avviso al locatore dell’urgenza dell’intervento. Il conduttore che esegue i lavori avrà poi diritto ad un rimborso sulle spese sostenute.