Vendere casa a un solo figlio: come farlo in modo sicuro

La vendita della casa a un solo figlio ha l’obiettivo di anticipare la ripartizione del patrimonio che dovrebbe essere fatta al momento del testamento. Si opta per questa decisione per evitare possibili attriti tra gli eredi. Secondo l’ordinamento italiano, non sono presenti inoltre norme che vietino la vendita del bene dai genitori ad un singolo figlio. La cessione dell’immobile però non deve avere finalità fraudolente.

La prima opzione per cedere l’immobile al proprio figlio sarebbe quella della donazione. In questo caso gli eredi potrebbero reclamare la quota di eredità legittima sul bene. Quest’opzione di cessione si può realizzare solo se vi è consenso fra gli eredi.

La seconda opzione è quella di vendere l’immobile. La vendita sarà lo strumento per evitare di subire contestazioni da parte degli altri eredi. La vendita dell’immobile potrebbe essere realizzata in modo fittizio ad un prezzo irrisorio. Il problema che potrebbe sorgere dalla vendita è l’intento simulatorio delle parti, con l’obiettivo quindi di nascondere una donazione. In questo caso gli eredi potrebbero fare opposizione e affermare che si tratti di un contratto simulato rendendo vana la cessione dell’immobile.

La vendita della casa ad un solo figlio, per non incorrere in possibili contestazioni, deve essere realizzata a prezzi di mercato. L’atto di compravendita impedirà all’immobile di andare a far parte del patrimonio che dovrà essere diviso tra gli eredi e la somma di denaro ricavata dalla compravendita andrà a far parte del patrimonio da dividere tra gli eredi.

La vendita di case di famiglia può comportare delle commissioni se ci si affida ad un'agenzia immobiliare tradizionale. Dove.it non pratica le commissioni sul venditore e fornisce tutti i servizi per promuovere al meglio l'immobile.

La terza opzione è la donazione con vendita ed il consenso. La donazione verrà fatta a tutti gli eredi, rispettando le percentuali stabilite dalla legge. Gli eredi che hanno ricevuto la quota, che non intendono mantenere la proprietà di un immobile, potranno trasferire le loro quote. Una volta che l’operazione è realizzata tramite atto del notaio, la vendita non potrà essere più impugnata perché i coeredi saranno entrati in possesso delle quote e le avranno dismesse.

Prendiamo come esempio una situazione dove una persona che si chiama Francesco (debitore) sia in debito con Carlo (creditore). Francesco potrebbe rischiare il pignoramento dell’immobile e decide di cedere casa al proprio figlio. Nel caso in cui l’immobile venga donato o la vendita avvenga a prezzi non di mercato, Carlo potrà esercitare due tipi di azione.

La prima è un’azione revocatoria che potrà esercitata entro i 5 anni dal rogito per dichiarare la vendita inefficace. Il creditore dovrà quindi dimostrare che non esistano altri beni facilmente pignorabili e che l’erede, nonché acquirente, fosse a conoscenza del debito del genitore.

La seconda è un’azione revocatoria nel caso in cui la simulazione sia assoluta (non vogliono gli effetti del contratto) e il debitore quindi non intenda cedere effettivamente l’immobile. L’azione può essere esercitata in qualunque momento, ma bisogna dimostrare che la vendita sia fasulla.

Quando viene stipulato un contratto, vi è la possibilità che sia simulato. La simulazione assoluta prevede che non vi sia alcun effetto derivante dal contratto (l’immobile non sia effettivamente venduto), mentre la simulazione relativa ha effetti parziali (stipulano una compravendita, ma in verità è una donazione).

Per dimostrare la simulazione, sia gli eredi che i creditori, potranno mostrare le seguenti prove:

• la qualità delle parti: se tra i due contraenti vi è un legame familiare, vi è una maggiore facilità che stia avvenendo un contratto simulato;
• il prezzo di vendita: se il prezzo stabilito non è allineato con i prezzi di mercato, vi saranno i presupposti per una simulazione della vendita;
• il trasferimento di denaro tra le parti: se non vi è alcun trasferimento tra i conti bancari, allora vi sarà una maggiore probabilità che la vendita sia effettivamente simulata;
• l’acquirente non si avvale dell’ipoteca legale;
• usufrutto sull’immobile: in questo caso il venditore intende cedere il possesso dell’immobile alla sua morte e non prima.

Tutti questi indizi permetteranno al giudice di comprendere se si stanno ledendo i diritti degli eredi o dei creditori. Per vendere casa ad un proprio figlio, bisognerà tenere in considerazione tutte queste casistiche per comprendere quale sia la scelta migliore.

Se la vendita è simulata e nasconde una donazione, gli eredi del finto venditore possono, entro 10 anni dalla sua morte, intraprendere l’azione di riduzione per lesione della legittima. Solo il coniuge e i figli (o, in assenza dei figli, i genitori) possono esercitare questa azione. Questi sono i cosiddetti eredi legittimari, ai quali spetta sempre una quota del patrimonio del defunto.

L’azione di riduzione dei legittimari è subordinata alla lesione delle quote di legittima spettanti a questi ultimi.

Oltre a ciò possono sorgere ulteriori conseguenze legali della vendita simulata:

• Azione Revocatoria dei Creditori: i creditori del donante possono contestare la vendita simulata entro 5 anni dal rogito attraverso l’azione revocatoria. Questa azione mira a recuperare il bene nel patrimonio del venditore per sottoporlo a pignoramento.

• Reato di Sottrazione Fraudolenta al Pagamento delle Imposte: se la vendita simulata è finalizzata a evitare che il fisco pignori il bene, e il debito con l'erario supera i 50.000 euro per omesso pagamento delle imposte sui redditi (Irpef, Ires) o Iva, si rischia una denuncia per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Questa è punita con la reclusione da 6 mesi a 4 anni (da 1 a 6 anni per debiti superiori a 200.000 euro). Oltre alla denuncia penale, la vendita simulata comporta la revoca dell’atto e il pignoramento del bene da parte delle autorità fiscali.