Spese notarili per l'acquisto di un immobile: quali sono?

Durante il rogito la presenza del notaio è obbligatoria al fine rendere valido il passaggio del diritto di proprietà di un immobile da una persona a un’altra. Il compito del notaio è infatti quello di verificare i seguenti punti:

• che il soggetto venditore disponga a tutti gli effetti del diritto di proprietà sull’immobile

• che l’immobile non sia stato oggetto di abusi edilizi (o che, nel caso ci siano difformità catastali, siano state precedentemente risolte, portando così a compravendita un immobile privo di abusi)

• che la proprietà oggetto di compravendita possa essere iscritta, nel caso di richiesta di mutuo, all’ipoteca da parte dell’eventuale banca mutuante, accertando così la libertà rispetto a ipoteche o altri vincoli come servitù e pignoramenti

Al fine dell’espletamento di questi compiti, il notaio effettua delle verifiche preliminari che ripercorrono la storia dell’immobile e del terreno su cui è stato edificato nei vent’anni precedenti all’atto.

Sarà inoltre sempre il notaio a redigere l’atto di compravendita dell’immobile e l’eventuale atto di mutuo.

Lo studio notarile richiede un onorario per tutte queste attività, il quale è proporzionale al prezzo della casa oggetto della compravendita e all’ipoteca che si lega alla presenza di una eventuale richiesta di mutuo da parte dell’acquirente, iscritta a garanzia del finanziamento. Di conseguenza, maggiori sono il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo, più elevati saranno le tariffe notarili.

La parcella del notaio comprende spese di due tipi:

• tasse e tributi (esenti da Iva). In questa categoria sono presenti le seguenti voci di costi: imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria, imposta di bollo, tassa ipotecaria, diritti di trascrizione, diritti di voltura, diritti di visura e tassa di archivio notarile. Se si sta acquistando una prima casa, è possibile usufruire di agevolazioni prima casa su alcune di queste

• onorari e compensi (soggetti a Iva), che comprendono l’onorario (a oggi stabilito in regime di libero mercato), iscrizione repertorio, visure ipotecarie e visure catastali, costi per i certificati ed eventuali altre spese aggiuntive

Secondo quanto scritto nell’articolo 1475 del Codice Civile, le spese che vengono sostenute per il contratto di vendita, compreso l’onorario del notaio, sono a carico dell’acquirente dell’immobile. Questo permette a chi ha deciso di vendere il proprio immobile per necessità economiche di essere liberato di un discreto peso e, in generale, è un aspetto positivo per chi beneficia dei guadagni della compravendita, spendibili eventualmente per acquistare un altro immobile e continuare così ad alimentare il mercato immobiliare tramite un circolo virtuoso di guadagni e investimenti.

È importante però ricordare che venditore e acquirente sono responsabili in solido del pagamento al notaio e questo implica che, nel caso in cui l’acquirente non dovesse per qualche motivo riuscire a pagare, le spese dovranno essere per forza saldate e questo onere spetterà allora al venditore.

Inoltre, non si esclude la possibilità di un accordo tra le due parti coinvolte per proporre una divisione degli oneri notarili, un’opzione che deve essere comunque in primo luogo ritenuta accettabile dalla parte venditrice.

Le spese del notaio possono essere calcolate effettivamente solo nel momento in cui si contatta uno studio notarile e si chiede un preventivo. Se, da una parte, infatti, le tasse e le altre imposte relative all’acquisto di un immobile possono essere calcolate con precisione, dall’altra l’onorario del notaio viene definito secondo le regole del libero mercato e in modo discrezionale.

Per avere comunque un’idea di quanto potrebbe essere la spesa, i dati che il notaio prende in considerazione al fine di fare un calcolo della sua parcella sono in linea di massima i seguenti:

• la rendita catastale della proprietà

• il prezzo di vendita finale dell’immobile (o, in alternativa o tenendo conto anche di esso, il suo valore catastale)

• in caso la parte acquirente abbia richiesto un mutuo per sostenere l’acquisto dell’immobile, il valore dell’ipoteca

È possibile usufruire delle detrazioni fiscali per i costi sostenuti presso il notaio. In particolare, le spese notarili usufruiscono di una detrazione del 19% e vanno indicate all’interno della dichiarazione dei redditi nella sezione I del quadro E, nello specifico al rigo E7.

Le detrazioni si applicano fino a un limite di 4.000 euro di spesa e, in linea generale, il rimborso riconosciuto può ammontare fino a 760 euro.