Quando si compravende un immobile, gli adempimenti burocratici da compiere sono diversi e può non essere semplice destreggiarsi fra tutte le necessarie procedure.
Scegliendo di rivolgersi a un’agenzia immobiliare per essere supportati nei processi, molte delle preoccupazioni legate alla compravendita immobiliare possono essere dimenticate, poiché sarà l’agente immobiliare a occuparsene, ma può comunque essere utile comprendere come funzionano per affrontare il processo più consapevolmente.
In questo senso, quindi, comprendere la differenza fra trascrizione e registrazione di un atto immobiliare può essere molto importante: analizziamola insieme.
Cos’è la registrazione?
Quando si stipula un atto preliminare di compravendita di un immobile, è obbligatorio che questo venga regolarmente registrato, al fine di poter poi concludere in maniera corretta l’atto in fase di rogito.
Inoltre, deve essere obbligatoriamente effettuata la registrazione poiché questa ha una importante funzione puramente fiscale. La registrazione, infatti, stabilisce con esattezza alcuni dati certi che saranno utili al fisco per tutte le verifiche tributarie relative alla compravendita immobiliare.
La registrazione del preliminare costituisce un atto obbligatorio a livello fiscale e ha la funzione di definire in modo certo una data per la stipula del contratto di compravendita. In caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle Entrate può rivalersi su tutte le parti coinvolte, compreso l’agente immobiliare.
Nella concretezza, si tratta di una tassa da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, senza la necessità di rivolgersi a un notaio o a un pubblico ufficiale. Le parti possono decidere di pagarla dividendo l’importo fra compratore e venditore o solamente a carico di una delle due.
Obbligatorietà della registrazione
Dal 2007 è stato introdotto l’obbligo di indicare nei rogiti notarili gli importi già pagati prima di tale atto e le modalità e i termini entro i quali sono stati corrisposti, compresi i compensi riconosciuti per la mediazione di un’agenzia immobiliare. Dover dichiarare questi dati ha quindi reso evidente la necessità di un compromesso regolarmente registrato a cui fare riferimento.
Al fine di evitare le sanzioni previste per la mancata registrazione conviene quindi, tanto ai contraenti quanto all’intermediario (su cui, come detto, potrebbero ricadere gli oneri per il mancato pagamento tanto quanto succede alle parti contraenti dell’atto di compravendita), scegliere di validare presso un notaio il contratto preliminare.
Questa operazione deve essere conclusa obbligatoriamente entro venti giorni dalla sottoscrizione del contratto.
Trascrizione: in quali casi?
Quando si ha un contratto preliminare stipulato in forma pubblica, è necessario optare per la trascrizione, trascrivendo quindi l’atto presso il competente Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. In questo caso, le firme dei contraenti devono essere autenticate da un notaio.
La trascrizione rappresenta una formalità attraverso la quale si rende pubblico un atto che trasferisce o costituisce diritti reali di godimento su un bene immobile. Questo è un adempimento di enorme rilevanza all’interno del processo di compravendita, poiché il passaggio della proprietà di un bene immobile è efficace fra le parti coinvolte per effetto della sua sottoscrizione e poiché il cambio di proprietà possa avere anche effetto nei confronti di terzi è necessario che l’atto che lo sancisce sia trascritto nei Registri Immobiliari.
Nel concreto, la trascrizione viene effettuata mediante la presentazione di una nota, nella quale vengono indicati gli estremi relativi all’atto immobiliare, precisando che esso ha luogo contro il soggetto che aliena il diritto di proprietà e a favore della parte acquirente.
Perché trascrivere un atto?
Rispetto alla registrazione che, come detto, ha una valenza puramente fiscale, trascrivere un atto stipulato in forma pubblica fa retroagire gli effetti della trascrizione del futuro atto definitivo, costituendo quindi una tutela nei confronti dei diritti dell’acquirente nei confronti del bene oggetto del compromesso.
In pratica, i diritti della parte acquirente rispetto all’immobile diventano immediatamente reali, poiché il contratto preliminare regolarmente trascritto diventa una tutela vera e propria, certificata dal notaio. Oltre a essere una tutela per i compratori, questo atto protegge anche i proprietari e consente a entrambe le parti di poter concludere la vendita in tranquillità e alle migliori condizioni.
Differenze fra trascrizione e registrazione
In sintesi, quindi, le differenze fra trascrizione e registrazione vedono quindi la prima come un’attività facoltativa, che può dare una tutela aggiuntiva alla parte acquirente, che di solito è considerata la parte più “debole” in una compravendita immobiliare e che in questo modo può essere tutelata. La trascrizione permette di vedere tutelati gli interessi dell’acquirente poiché fornisce una forma di pubblicità legale, garantendo l’opponibilità nei confronti di terzi degli atti trascritti, secondo il cosiddetto effetto prenotativo. Principale effetto della trascrizione è quindi quello di risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto rispetto a un bene immobiliare.
La registrazione, invece, è un atto che deve essere obbligatoriamente compiuto, così da dare una data certa alla scrittura e permettere allo Stato di riscuotere le imposte previste dalla legge sulle compravendite immobiliari.