Le tipologie di contratti di locazione sono differenti e a seconda della situazione il proprietario e il conduttore possono decidere quale adottare.
È fondamentale conoscere il processo di rinnovo dei contratti d'affitto per locatari e proprietari.
Il tipo di contratto più comune è quello di affitto a canone libero detto 4+4.
Ma cosa succede una volta giunti a scadenza del contratto?
Procedura di rinnovo contratto d’affitto
In generale, il rinnovo dei contratti d'affitto prevede:
- Invio di Raccomandata A/R: Una comunicazione formale è necessaria per avviare il rinnovo.
- Stipula di un Nuovo Contratto: Si procede con la creazione di un nuovo accordo, potenzialmente con modifiche alle clausole.
- Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: Attraverso il modello RLI, si informa l'Agenzia delle Entrate del rinnovo.
- Pagamento dell'Imposta di Registro: Utilizzando il modello F24 Elide, si effettua il versamento dell'imposta dovuta.
Le caratteristiche del contratto di locazione 4+4
La registrazione del contratto di locazione a canone libero prevede che, una volta che sia stato raggiunto un accordo fra le parti, il locatore compia la registrazione del contratto entro i 30 giorni dalla data di stipula ed entro 60 effettui la comunicazione all’amministratore di condominio.
Il contratto di locazione ha una durata minima, ma non stabilisce un tetto massimo di rinnovi. Vi è un rinnovo tacito automatico del contratto di locazione per altri 4 anni
La durata del contratto di locazione 4+4 è prestabilita, ma è possibile scegliere l’entità del canone.
Nel contratto a canone libero (4+4), dopo i primi quattro anni, è possibile la proroga tacita e automatica per altri quattro anni. Un rinnovo formale, tramite raccomandata, è richiesto solo alla fine dell'ottavo anno, se l'inquilino desidera rimanere.
Nel primo periodo di 4 anni solo il conduttore può decidere di recedere inviando una comunicazione almeno 6 mesi prima della scadenza. A seguito della prima scadenza il locatore ha la possibilità di recedere dal contratto.
Il locatore potrà giustificare il caso di mancato rinnovo del contratto di locazione solo per i seguenti motivi:
- il bisogno di utilizzare l’immobile per scopi personali;
- la realizzazione di interventi di ristrutturazione sull’immobile;
- l’interesse a vendere l’abitazione;
- il mancato utilizzo da parte del locatario.
Disdetta contratto di locazione dopo 8 anni
Le possibilità che si presentano per le parti alla scadenza del contratto di locazione sono le seguenti:
- rinnovare il contratto alle stesse condizioni;
- rinnovare il contratto a condizioni differenti;
- dare la disdetta.
Se nessuna delle due parti compie alcuna azione il contratto si rinnova tacitamente. Se il conduttore rimane in possesso dell’immobile ed il locatore continua a percepire il canone mensile di affitto, il contratto si intende rinnovato per altri 4 anni. Per disdetta tardiva il contratto si rinnova comunque per 4 anni.
Il rinnovo del contratto a condizioni differenti deve essere richiesto per tempo. Nella proposta dovranno essere indicate le nuove condizioni contrattuali. A seguito della ricezione della proposta, il locatore dovrà rispondere entro 60 giorni. Le possibilità a disposizione del locatore sono:
- accettare la proposta alle nuove condizioni;
- proporre il rinnovo del contratto a condizioni differenti e quindi si configurerà come una nuova proposta;
- rifiutare la proposta del nuovo contratto e il precedente contratto scadrà alla scadenza prevista.
Se il locatore non risponde alla proposta il contratto terminerà alla naturale scadenza prevista dal contratto.
La comunicazione di disdetta dovrà essere inviata entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto di locazione e potrà essere fatto da entrambe le parti. La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata a.r. e per avere effetto dovrà essere ricevuta dal conduttore prima dei sei mesi di scadenza del contratto. Il conduttore non avrà l’obbligo di rispondere e avrà invece l’obbligo di riconsegnare l’immobile. Il conduttore, a seguito della comunicazione, potrà decidere di lasciare l’immobile e non sarà considerato come recesso anticipato.
Rinnovo contratto di locazione 3+2
Il contratto di locazione 3+2, noto anche come contratto a canone concordato, stabilisce una durata iniziale di tre anni con la possibilità di estendere l'accordo per ulteriori due anni. Anche in questo caso si prevede la proroga automatica dell'affitto, che non richiede azioni da parte dell'inquilino per il rinnovo, a meno che non sia oltrepassato il termine complessivo di cinque anni. Solo dopo questo periodo, è possibile avanzare una nuova richiesta di rinnovo.
Essenzialmente, il rinnovo del contratto si configura come la formulazione di un nuovo accordo, che deve essere debitamente comunicato all'Agenzia delle Entrate. Con il rinnovo, è necessario assolvere agli obblighi fiscali, che includono il pagamento delle imposte di registro e di bollo, seguendo le disposizioni vigenti per questa categoria di contratti.
Per quanto riguarda le tasse, la procedura prevede:
- Un'imposta di registro pari al 2% dei canoni di locazione, calcolata sulla durata totale del contratto (es. 4+4 o 3+2 anni);
- Un'imposta di marca da bollo, fissata a 16,00 euro ogni quattro pagine del contratto.
I pagamenti possono essere effettuati utilizzando il modello F24, come precedentemente indicato. Inoltre, se il proprietario opta per il pagamento delle tasse attraverso il regime di cedolare secca, deve comunicare tale scelta all'atto della firma del nuovo contratto. Anche in questa circostanza, le tasse applicabili ai canoni percepiti possono essere saldate attraverso modalità digitali, tramite il portale RLI web.