Il desiderio di alcuni proprietari di un’abitazione è di trasformare un sottotetto esistente in una mansarda.
Rendere una soffitta abitabile offre numerosi vantaggi, come l'aumento del valore dell'immobile e l'ottimizzazione dello spazio esistente. Tuttavia, è essenziale rispettare specifici requisiti normativi.
Vediamo insieme quali requisiti deve rispettare un progetto di recupero abitativo dei sottotetti.
Che cos’è il sottotetto
Il sottotetto è quell’ambiente che si trova tra il soffitto dell’ultimo piano e il tetto della casa. Lo scopo principale di questa zona è quello di isolare le abitazioni sottostanti.
Il sottotetto può essere considerato come bene di proprietà comune a patto che sia destinato all’uso di tutti i condomini.
Il sottotetto, nel caso in cui non fosse abitabile, viene considerato come pertinenza e di proprietà esclusiva dei proprietari.
Per ottenere l'abitabilità sarà necessario rispettare determinati requisiti. Chi rilascia i parametri per l'altezza minima per abitabilità? Il certificato viene rilasciato dal comune sia per le nuove costruzioni che per gli edifici da ristrutturare.
Altezze minime del sottotetto
Un primo requisito da rispettare è l’altezza media che varia da regione a regione.
- Ambienti vivibili: altezza minima di 2,70 metri.
- Locali di servizio: altezza minima di 2,40 metri (es. bagni, corridoi).
- Cabine armadio o ripostigli: possono avere altezze inferiori.
In comuni montani (sopra i 1.000 metri), può essere concessa una deroga con un'altezza minima ridotta a 2,55 metri per gli ambienti abitabili, a causa delle particolari condizioni climatiche e costruttive locali.
Le leggi regionali spesso modificano le norme nazionali, introducendo il concetto di altezza media ponderale. Questa si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza supera quella minima per la superficie relativa. Tale parametro può variare a seconda delle regioni e deve essere verificato in base alla normativa locale.
Rapporto aero-illuminante sottotetto
Oltre all’altezza, è possibile realizzare finestre e lucernari per favorire l’illuminazione del sottotetto. Il DM 5 luglio 1975 stabilisce che:
- La superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
- Il fattore di luce diurna medio (Fmld) deve essere almeno del 2%.
Legato a questo, è necessario rispettare la distanza dagli edifici vicini. La distanza minima da rispettare tra le pareti con finestre e le pareti degli edifici limitrofi deve essere di 10 metri. Il limite di 10 metri deve essere rispettato per edifici di nuova costruzione o ristrutturazioni che comportino una modifica importante.
Per ambienti ben illuminati, è consigliabile un fattore di luce diurna del 4-5%. Le finestre per tetti possono aumentare significativamente l'apporto di luce rispetto alle finestre tradizionali.
Modificare la pendenza del tetto
In una parte delle regioni per ottenere le altezze medie o minime richieste dalla legge, non è possibile modificare la pendenza del tetto.
Nelle regioni in cui è possibile apportare questa modifica, l’aumento della volumetria del sottotetto non deve essere superiore al 20%.
Per modificare l’altezza del sottotetto è possibile abbassare il solaio, senza intaccare però il soffitto dell’appartamento sottostante.
Regole comunali da rispettare
Le regioni promuovono il recupero per fini abitativi dei sottotetti per limitare il consumo di suolo e favorire una diminuzione dei consumi energetici tramite delle leggi regionali.
Le leggi regionali possono variare significativamente e influenzare i seguenti aspetti:
- Altezze minime: Possono essere inferiori ai 270 cm standard, con deroghe in particolari contesti (es. comuni montani).
- Volume e altezza: In alcune regioni è possibile elevare il tetto o abbassare il solaio per raggiungere l'altezza minima richiesta, ma queste modifiche devono essere conformi alle normative locali.
- Finestre e lucernari: Devono rispettare il rapporto aero-illuminante e possono essere soggette a specifiche prescrizioni.
Prima di iniziare qualsiasi lavoro, è fondamentale verificare le leggi locali presso il Comune di competenza, poiché alcune regioni delegano ai Comuni la decisione sui lavori permessi sui sottotetti, per questo è necessario accertarsi presso il proprio comune quali siano le normative da rispettare.
Alcuni degli ulteriori requisiti da rispettare sono:
- il vincolo idrogeologico;
- i requisiti igienico-sanitari;
- le barriere architettoniche;
- i requisiti di isolamento termico;
- i requisiti acustici;
- i requisiti strutturati;
- il vincolo ferroviario;
- gli oneri urbanistici e contributi al costo di costruzione;
- la valutazione dell’impatto paesistico;
- l’autorizzazione condominiale.
I vincoli sono molti e per interventi di questo tipo è consigliato affidarsi a professionisti.