Quando si vuole comprare casa, una occorrenza molto comune è quella che vede la necessità della richiesta di un mutuo per la casa per poter avere a disposizione tutta la cifra necessaria per concludere l’acquisto.
Una possibilità, in questo senso, è anche quella della richiesta di un mutuo per la casa al 100%. In questo caso, la banca anticipa all’acquirente tutto l’importo necessario per portare a termine la compravendita, ma si tratta di una particolare tipologia di finanziamento che, per quanto possa sembrare allettante, non è conveniente in ogni caso.
Vediamo quindi insieme nel dettaglio come funziona il mutuo casa al 100% e quando può essere più conveniente richiederlo.
Cos’è il mutuo al 100%?
Un mutuo al 100% è un tipo di prestito che consente di finanziare l’intero importo dell’immobile che si intende comprare.
Quando si parla di mutuo al 110%, si sta prendendo in considerazione un mutuo ipotecario, ovvero l’unico tipo di finanziamento che può andare a coprire l’intero prezzo di acquisto di un’abitazione, a differenza di quanto accade per quello fondiario, che può fornire al massimo l’80% della somma totale.
Anche nel caso del mutuo al 100% l’importo richiesto andrà restituito tramite il classico piano di rientro, che si costituisce di rate mensili comprendenti lo spread e gli interessi, solitamente in un arco di tempo compreso tra i 20 e i 30 anni. Lo spread di questa particolare tipologia di mutuo è regolato dalla Banca D’Italia, che dispone all’istituto di credito che concede questo mutuo di stipulare una polizza assicurativa per coprire la parte di denaro eccedente rispetto a un finanziamento tradizionale. Il maggiore costo, quindi, viene girato al cliente finale, che si vedrà proporre uno spread più alto rispetto alla media di mercato.
Un mutuo ipotecario
Come detto, il mutuo al 100% è un mutuo ipotecario. Questo significa che questa particolare tipologia di finanziamento non ha i limiti della fondiarietà e pertanto può essere erogato anche per somme superiori all’80% del valore dell’immobile, una modalità che però non è concessa da tutti gli istituti di credito.
Il mutuo ipotecario (termine che non è da confondere con quello relativo alla presenza dell’ipoteca, che invece si iscrive unicamente sui mutui fondiari, ovvero quelli tradizionali) presenta due principali criticità in più rispetto a un mutuo classico:
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il costo dell’atto notarile è solitamente più alto se la cifra richiesta per il finanziamento è superiore ai limiti dell’80%
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gli interessi passivi del mutuo non sono detraibili per l’intero importo, ma fino al limite dell’80%
Chi può richiedere un mutuo al 100%?
Non sempre è facile richiedere un mutuo totale, poiché le banche considerano un cliente che ha necessità di una grande somma meno affidabile e più a rischio rispetto a chi invece ha già a disposizione una cifra iniziale per l’acquisto di un immobile, ottenuta grazie a capacità di risparmio e spirito di sacrificio nel tempo.
Poiché concedendo un mutuo al 100% una banca si assume rischi maggiori, non tutti coloro che lo richiedono ricevono risposta positiva e i requisiti da rispettare sono diversi. In linea di massima, le garanzie da presentare comprendono:
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la sottoscrizione di una polizza fideiussoria che copra il 20% di eccedenza della cifra
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la definizione di rate che non superino il 30% del reddito disponibile
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una situazione stabile dal punto di vista professionale
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l’ipoteca dell’immobile alla banca
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l’individuazione di un garante, ovvero di un soggetto terzo che possa intervenire in caso di insolvenza da parte del mutuatario
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non risultare un cattivo pagatore all’interno del sistema CRIF
Vantaggi e svantaggi del mutuo al 100%
I vantaggi di ricorrere a un finanziamento al 100% sono principalmente due: la possibilità di richiedere una somma più alta per l’acquisto di un immobile e la possibilità di non pagare nulla di tasca propria nel momento in cui viene comprata la proprietà.
Di contro, è importante essere consapevoli che un finanziamento di questo genere è sottoposto a uno spread maggiore, che ha come conseguenza l’aumento degli interessi sulle rate. In linea di massima, infatti, richiedendo un mutuo al 100% si va a restituire una somma che può essere anche quattro volte superiore a quella utilizzata per un mutuo tradizionale.
I rischi per la banca
Le insidie connesse alla richiesta di un mutuo al 100% sono tanto per il mutuatario stesso, che spesso non prende seriamente in considerazione il peso dei tassi d’interesse, quanto per la banca, visti i maggiori rischi di insolvenza insiti in questo genere di finanziamento.
I rischi dell’istituto di credito che finanzia il mutuo totale, infatti, sono legati soprattutto al fatto che il mutuatario che lo richiede generalmente offre poche garanzie. Di fatto, chi ha bisogno di chiedere questo tipo di mutui non ha risparmi pregressi e quindi garantisce il pagamento delle rate basandosi unicamente su un potenziale reddito futuro. Proprio per questo motivo, per tutelarsi e a protezione del credito, le banche che propongono questo tipo di finanziamenti propongono la stipula di specifiche polizze assicurative.