All’interno di un condominio è necessario sostenere le spese condominiali in base ai lavori che vengono effettuati o per il pagamento di utenze. Nel caso in cui non si effettui un pagamento, i debiti del condominio non devono essere pagati dal condominio stesso.
Vediamo insieme a chi spetta effettuare il pagamento dei debiti condominiali.
La gestione dei debiti del condominio
Il condominio è un ente di gestione dei vari condomini. Non essendo un soggetto giuridico, i condomini sono i soggetti obbligati a pagare i debiti.
Il soggetto che si occupa di gestire i debiti del condominio è l’amministratore. L'amministratore redige il bilancio consuntivo una volta l’anno e ripartisce le quote di spesa tramite le tabelle millesimali.
All’esito della votazione l’amministratore invia le richieste di pagamento ai condomini. Un condomino può contestare la ripartizione delle spese impugnando la delibera assembleare entro 30 giorni.
Con la sentenza N. 12175 del 14 maggio 2019 della Cassazione se l’amministratore non adempie ai fornitori, i condomini possono rischiare il pignoramento dei beni e delle quote di spese comuni sulla base delle ripartizioni stabilite in assemblea.
I creditori come primo passaggio dovranno ottenere un titolo esecutivo e richiedere il pignoramento.
Il pignoramento dei beni dei condomini
La prima forma di pignoramento può riguardare il conto corrente. Una volta costituito il condominio, l’amministratore ha l’obbligo di apertura di un conto corrente condominiale su cui far confluire il denaro dei condomini.
I condomini possono versare le quote in contanti e successivamente l’amministratore ha l’obbligo di versarli sul conto corrente.
Il conto corrente è il primo strumento bancario su cui un creditore può effettivamente agire. È possibile richiedere al giudice un decreto ingiuntivo. L’atto di pignoramento viene notificato alla banca che blocca il conto e il giudice assegna successivamente al creditore le somme dovute.
Se il conto corrente non è sufficiente a soddisfare i debiti nei confronti del creditore, è possibile procedere per un’altra via.
Per veder soddisfatto il proprio credito, il creditore può avviare un pignoramento per tutti quei condomini che non hanno pagato le quote condominiali ricevendo dall’amministratore i dati degli inquilini morosi e agire contro di loro. L’azione esecutiva riguarderà i beni dei singoli condomini.
Se non è possibile agire contro i condomini morosi, si può agire esecutivamente e pro quota nei confronti dei condomini non morosi. Ogni condomino non moroso risponderà nei limiti della propria quota millesimale.
Nel caso di spese sopravvenute l’amministratore dovrà richiedere l’approvazione di un piano di riparto e procedere alla riscossione. Per ovviare al problema di spese sopravvenute, è possibile creare un fondo cassa per i debiti e la decisione dovrà essere presa dall’assemblea all’unanimità.
I rischi per l’acquirente
Nel caso in cui si acquisti casa da un condomino moroso, si è responsabili in solido dei debiti contratti dal condominio nell’anno in corso e di quello precedente.
Per le spese ordinarie, l’amministratore adempie senza previa autorizzazione dell’assemblea. Ogni mese l’amministratore ha l’obbligo di riscuotere le quote dai condomini. Nel caso che il condomino sia moroso, l’amministratore può agire nei confronti dell'acquirente che può rivalersi sul venditore.
Per spese straordinarie la persona responsabile di quel costo è quella che è proprietaria dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato il singolo esborso. L’acquirente ha la possibilità di richiedere un certificato all'amministratore dove si attesti che sia avvenuto il pagamento di tutti gli oneri di condominio.