Quando si decide di comprare casa per la prima volta, si ha la possibilità di usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, pensando di acquistare un’abitazione che sarà di proprietà per lungo tempo, magari tutta la vita.
Può capitare, però, che quella che si è comprata non sia la casa in cui si rimarrà per sempre: la famiglia cresce, si cambia lavoro, cambiano le necessità e allora si decide di vendere casa prima che siano passati cinque anni dall’iniziale acquisto.
In questa particolare casistica, se chi ha comprato la prima casa ne riacquista un’altra, anch’essa avente i requisiti di prima casa entro un anno dalla vendita della precedente abitazione, potrà avere diritto al cosiddetto credito d’imposta di registro: di cosa si tratta? Scopriamolo insieme.
Cos’è il credito d’imposta?
Come detto, chi vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e ne compra un’altra avente gli stessi requisiti ha diritto a un credito d’imposta. Questo credito rappresenta una somma che il proprietario ha a sua disposizione e che è pari all’imposta di registro o all’Iva che si è pagata per il primo acquisto agevolato.
Si tratta di un’agevolazione personale, che prevede quindi è la coincidenza tra il soggetto del primo acquisto ed il soggetto del secondo acquisto.
L’articolo 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998 prevede infatti l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquisito con agevolazione prima casa ai fini delle imposte di registro o Iva, riacquistano a qualsiasi titolo, entro un anno dalla alienazione, un’altra casa avente i requisiti dettati dalla normativa agevolata.
Il credito d'imposta spetta anche se non si è ancora venduto il primo immobile, a patto che questo venga venduto entro un anno dalla conclusione del nuovo acquisto. Inoltre, il credito spetta anche se vengono effettuati più trasferimenti e riacquisti della prima casa (sempre però con riferimento all’ultima compravendita).
Il credito d’imposta maturato, però, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto immobiliare. Oltre a questo, è importante tenere presente che il credito d’imposta di registro non spetta nel caso in cui il riacquisto avvenga a titolo donativo, ma si può beneficiare dell’agevolazione solo nel caso in cui avvenga a titolo oneroso (ovvero tramite vendita, assegnazione, permuta o appalto).
Come si può utilizzare questo credito?
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta rispetto alla nuova abitazione che si va ad acquistare
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602)
Come beneficiare del credito d’imposta?
Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell’atto di acquisto - più comunemente conosciuto come rogito - del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere (oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa), l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Occorrerà, perciò:
- indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
- nel caso in cui fosse stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo;
- nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sull’immobile alienato, produrre le relative fatture;
- indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.
Il credito d’imposta non dà luogo a rimborsi, ma può unicamente essere destinato a compensare i debiti o a diminuire le imposte dovute, nelle modalità indicate precedentemente, e non può essere utilizzato parzialmente.
Quando non spetta il credito d’imposta?
- quando è stato perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto
- se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa
- nel caso in cui il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti di prima casa
- se il contribuente, che all’epoca dell’acquisto era in possesso dei requisiti per l’acquisto di una prima casa, sia successivamente decaduto dalle agevolazioni richieste per il precedente acquisto. Questo ha come conseguenza sia il recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni che il recupero del credito eventualmente fruito