Quando si vuole vendere casa, un elemento fondamentale del processo è la definizione del prezzo di vendita, poiché rappresenterà in primo luogo il valore che vedranno coloro che sono interessati a comprare casa, valutando proprio anche in base al prezzo se un immobile può essere o meno adatto alle loro esigenze, ma anche quanto il venditore andrà a incassare, magari al fine di un guadagno o di un investimento nell’acquisto di un’altra abitazione.
Proprio per questi motivi, la valutazione dell'immobile è un passaggio fondamentale e, in linea di massima, è molto meglio affidarsi al servizio di un’agenzia immobiliare, così che un agente professionista, che conosce il mercato e le sottigliezze che stanno dietro a un processo così delicato, possa offrire tutto il supporto necessario.
Fra gli elementi che un agente immobiliare prende in considerazione ai fini della corretta valutazione di un immobile rientrano i cosiddetti coefficienti correttivi di valutazione: di cosa si tratta e perché sono così importanti per poter avere come riscontro il giusto prezzo di vendita di una casa o di un appartamento?
Cos’è il valore di mercato?
In primo luogo, per capire come funzionano questi coefficienti è necessario avere chiaro il concetto di valore di mercato, poiché strettamente legato alla loro definizione.
Con valore di mercato in relazione a una proprietà immobiliare si intende l’importo stimato al quale un immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e in seguito a un’adeguata attività di promozione da parte di entrambi.
Come si calcola il valore di mercato?
Per poter rendere il valore di mercato come definito sopra in termini numerici e concreti, si è trovata la seguente formula: la superficie commerciale dell’immobile viene moltiplicata per la quotazione al metro quadro dell’area in cui la proprietà è situata e moltiplicata inoltre per i coefficienti di merito.
Il valore al metro quadro è determinato da diversi fattori, inclusa la posizione dell'immobile (città, periferia, quartiere specifico) e le sue condizioni. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) fornisce dati aggiornati, ma le valutazioni specifiche dipendono dal contesto locale e dalle valutazioni professionali.
Poiché conoscere questi coefficienti e rimanere aggiornati sulle fluttuazioni dei prezzi al metro quadro nelle varie zone delle città italiane non è facile, è importante che per svolgere il calcolo sopracitato ci si rivolga a operatori qualificati, che possono apportare le loro specifiche conoscenze e valutare la singola abitazione (sia che si tratti di una determinazione valoriale ai fini di una locazione o di una vendita) sulla base delle loro esperienze professionali.
A cosa servono i coefficienti correttivi?
I coefficienti correttivi per la valutazione di un immobile si utilizzano quando le caratteristiche di diversificazione di una proprietà immobiliare sono molteplici e non è possibile esprimerne il valore attraverso un parametro unitario.
I coefficienti possono servire a dare “punti di merito” all’immobile, ovvero a riconoscere le caratteristiche positive che lo rendono appetibile, i suoi aspetti positivi che possono risultare interessanti agli occhi di un potenziale compratore e che ne aumentano la qualità. Allo stesso modo, si possono anche avere coefficienti di deprezzamento, che vanno a diminuire il valore dell’immobile nel caso in cui questo abbia delle caratteristiche che possono influire negativamente sul prezzo di mercato, ad esempio nel caso di una proprietà particolarmente datata, da ristrutturare, con impianti da sostituire e così via.
Principali coefficienti correttivi
- il piano in cui è situato l’immobile, che vedono un valore maggiore in primo luogo se è presente l’ascensore, in secondo luogo se l’appartamento è situato a un piano alto. In particolare, un attico può vedere il suo valore aumentato per un coefficiente del +20%, trattandosi di un taglio ricercato, mentre un primo piano o un piano rialzato hanno un coefficiente correttivo del -10%
- lo stato di conservazione della proprietà. Ovviamente, migliore è la condizione in cui si trova un immobile, maggiore può essere il prezzo richiesto per acquistarlo. In termini numerici, i coefficienti correttivi relativi sono i seguenti: -10% da ristrutturare, 0% in buono stato, +5% ristrutturato, +10% finemente ristrutturato, +15% nuova costruzione
- la luminosità, privilegiando gli immobili molto luminosi (+10% se la soleggiatura diretta è presente durante tutto il giorno) e penalizzando quelli che non sono esposti in modo favorevole (-5% se la soleggiatura diretta è presente per poco tempo o se è del tutto assente)
- l’esposizione e la vista. Anche in questo caso, vengono considerati favorevolmente gli immobili che offrono una buona vista (+10% per quelli che hanno una vista esterna panoramica, +5% per quelli con vista esterna semplice), penalizzando man mano quelli che offrono una vista poco piacevole (-10% per affaccio solo interno)
- l’età dell’edificio, che vede un coefficiente correttivo dello 0% per edifici di 1-20 anni, +5% 20-40 anni, +10% oltre 40 anni nel caso l’immobile si presenti in ottimo stato di manutenzione. Se, invece, l’immobile è in stato di manutenzione scadente, i coefficienti diventano rispettivamente -5%, -10% e -15%. Per immobili mantenuti in modo normale, non si applica nessun coefficiente correttivo di valutazione
- il riscaldamento, che vede un coefficiente di +5% per l’autonomo, 0% per il centralizzato, +2% per centralizzato con valvole, -5% se assente