Vendere e comprare una casa senza agibilità: come fare?

Iniziamo definendo in maniera sintetica di cosa parliamo quando citiamo il certificato di agibilità di un immobile. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza di determinati standard di sicurezza e igienico-sanitari di un immobile, garantendo quindi che in fase di costruzione siano state osservate determinate prescrizioni al fine di rispettarli, in base alle leggi vigenti al momento dell’edificazione o degli interventi di ristrutturazione.

Il certificato di agibilità è un documento necessario per l’utilizzo di un edificio a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso.

La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata in comune entro i quindici giorni dalla comunicazione della fine dei lavori di realizzazione di una nuova costruzione o dalla fine dei lavori di ristrutturazione.

L’agibilità (dunque l’abitabilità della casa) rappresenta la caratteristica principale dell’immobile, per questo la sua mancanza rende un bene non godibile. Dunque, l’abitabilità deve essere richiesta per qualsiasi tipologia di immobile, a prescindere dall’uso concreto che se ne vuole fare (quindi anche se non è destinato a uso abitativo).

Queste regole sono definite all’art. 24 del Testo unico sull’edilizia (D.P.R. n. 380/2001): “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”

Il certificato di agibilità deve essere richiesto obbligatoriamente per:

• nuove edificazioni ;

• interventi di ricostruzione o ampliamento di edifici;

• Cambiamento destinazione d’uso di un immobile;

• interventi che modificano la struttura e gli impianti di un’abitazione (es. separazione o accorpamento unità immobiliari, demolizione parziale, cambio della destinazione d’uso, ecc.) e che possono influire sui requisiti di salubrità, igiene e sicurezza.

Con l’approvazione della legge n.69/2013, il certificato è stato sostituito con un’autocertificazione. Il proprietario o costruttore, può provvedere a presentare al comune l’autocertificazione per certificato agibilità immobile: una volta effettuate le valutazioni del caso, gli uffici disposti rilasciano il documento di certificazione.

Vale anche la regola del silenzio assenso: in caso di autocertificazione del certificato di agibilità dell’immobile, dopo sessanta giorni, si ritiene accertata l’agibilità della casa, anche in mancanza di altre comunicazioni.

Importante, quindi, è provvedere tempestivamente alla richiesta del documento di agibilità e a recuperare il documento relativo al proprio immobile, specialmente nell’ottica di una vendita. Se, poi, l’immobile non presenta le caratteristiche necessarie per poter ottenere l’agibilità, sarà compito del costruttore o del proprietario effettuare gli interventi opportuni per garantire gli standard di salubrità e igiene, per poi richiedere nuovamente il certificato.

Quando si vede casa, il venditore ha l’obbligo di presentare alla parte acquirente il certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita. Se questo non avviene, si configura di conseguenza un inadempimento degli obblighi del primo nei confronti del secondo.

In generale, poi, un immobile privo di agibilità è incommerciabile, secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza in materia, che mette in primo piano la funzione economico-sociale di un immobile, caratteristica che viene inevitabilmente compromessa nel caso della mancata agibilità. Inoltre, la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancanza di agibilità può anche configurarsi come una aliud pro alio nell’ambito della compravendita, ossia della consegna di qualcosa di diverso rispetto a quanto pattuito.

Oltre al certificato di agibilità, i documenti da controllare sono diversi. Alcuni di questi sono:

• la visura ipotecaria;
• l'attestato di prestazione energetica (APE);
• l'atto di provenienza dell'immobile.

Per essere sicuri di avere tutta la documentazione, è necessario affidarsi ad esperti. Dove.it ha agenti immobiliari sul territorio che si occupano di fornire una valutazione dell'immobile e controllano che tutta la documentazione sia in regola. Nel caso in cui la documentazione non fosse in regola, il rischio sarebbe quello di interrompere la compravendita a causa di un documento mancante.

L’acquirente è tutelato in maniera completa nel caso in cui la trattativa immobiliare sia ancora nella fase di firma del contratto preliminare di compravendita.

L’impossibilità da parte del venditore di presentare o ottenere una certificazione di agibilità costituisce, infatti, una causa per la risoluzione del preliminare. In questo caso, quindi, il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo anche l’eventuale rimborso di caparra e anticipo già versati.

La vendita di un immobile senza certificato di agibilità è permessa, ma con specifiche condizioni. Fondamentale è necessario che l'acquirente sia pienamente informato circa l'assenza di tale certificato prima della conclusione della vendita.

In base all'articolo 1477 del Codice Civile, il venditore è tenuto a consegnare il certificato di agibilità all'acquirente, attestante che l'immobile possiede le caratteristiche necessarie per l'uso previsto. La mancanza di questo certificato può comportare serie conseguenze legali, come la risoluzione del contratto e richieste di risarcimento danni, se l'acquirente non era a conoscenza di tale mancanza

Nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare si concluda senza che l’abitazione oggetto della transazione sia titolare di agibilità, l'acquirente può rivalersi in due modi:

• richiedere per vie legali il risarcimento del danno, dimostrando e quantificando i danni subiti a causa dell’acquisto di un immobile privo di agibilità

• richiedere lo scioglimento del contratto di compravendita e il conseguente annullamento degli effetti a esso dovuti. In questo caso, l’immobile torna di proprietà del venditore, a cui spetterà restituire all’acquirente qualsiasi somma già versata in relazione alla compravendita

Il compratore ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. In questo senso, l’acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni, oppure fare richiesta per entrambe le opzioni.