Due diligence immobiliare: cos’è e perché realizzarla

La due diligence è la verifica che viene eseguita da personale specializzato comparando la documentazione con lo stato attuale dell’immobile. L’attività è di indagine e approfondimento che permette di analizzare ogni aspetto dell’immobile La verifica viene effettuata sia per persone fisiche che giuridiche.

Lo scopo della realizzazione della due diligence è quello di mitigare il rischio sia per la parte acquirente, mostrando le possibili irregolarità, e per la parte venditrice durante la fase di acquisto di un immobile mostrando i possibili rischi legati a future cause legali

Per capire a fondo la due diligence nel settore immobiliare, è essenziale esaminare i suoi elementi principali. Questa procedura va oltre una semplice visita alla proprietà, includendo diversi aspetti fondamentali:

• Valutazione dello Stato di Fatto: Questo primo passo comprende una dettagliata analisi geometrica e fotografica per documentare accuratamente lo stato corrente dell'immobile, allo scopo di stabilire un punto di partenza chiaro.
• Controllo della Manutenzione: Un elemento vitale della due diligence è l'analisi dell'efficienza degli impianti, la funzionalità di elementi come coperture, infissi e murature, oltre alla condizione delle strutture e dei sistemi di drenaggio, mirando a identificare possibili problemi o necessità di intervento.
• Analisi Urbanistica: Si indaga sul versante urbanistico, controllando la presenza di licenze edilizie, concessioni, permessi di costruzione, certificazioni di abitabilità e regolarizzazioni edilizie, oltre alla verifica di eventuali irregolarità o vincoli urbanistici.
• Esame Catastale: La due diligence prosegue con la verifica delle informazioni catastali, come l'identificazione dei proprietari, gli indirizzi e le planimetrie, per assicurarsi che i dati siano corretti e aggiornati.
• Verifica Legale: L'ultima fase prevede un controllo legale per confermare la proprietà dell'immobile e identificare eventuali ipoteche, gravami o contratti di affitto che potrebbero incidere sull'acquisto o sull'investimento.

Questi pilastri essenziali garantiscono una comprensione completa dell'immobile, facilitando decisioni informate e prudenti in ambito di acquisto o investimento immobiliare.

La Due Diligence raccoglie un insieme di dati provenienti da fonti diverse e si redige dividendo le informazioni in base alla tipologia di riferimento. L’insieme di queste informazioni permette di avere un quadro completo della situazione.

Per realizzare una due diligence si può fare affidamento al Codice delle Valutazioni Immobiliari che recepisce tale azione. All’interno del Codice sono presenti le norme, le convenzioni di riferimento, i valori di stima e i procedimenti di valutazione. Nell’ultima parte sono presenti inoltre le procedure da seguire per verificare l’immobile.

Gli step da seguire per realizzare questo tipo di analisi sono:

• valutare l’immobile alla luce dei tre campi analizzati in precedenza (legale-amministrativo, tecnico-strutturale e sicurezza);
• analizzare i dati e cercare di incrociarli verificando quanto dichiarato all’interno della documentazione con il sopralluogo;
• rilevare possibili criticità dell’immobile;
• gestire e risolvere le possibili irregolarità riscontrate;
• elaborare la relazione dettagliata di verifica dell’immobile.

Il documento finale che il professionista dovrà redigere sarà composto da diverse parti e ognuna si riferirà ad un singolo aspetto dell’immobile. Nel documento bisognerà indicare i possibili vincoli dell’immobile oggetto dell’analisi. Sarà necessario redigere un elenco con tutti i documenti raccolti spiegano le modalità di ottenimento e un elenco con la documentazione relativa prodotta dalla parte.

Il professionista si dovrà occupare di esprimere il suo giudizio motivato riguardo l’immobile in modo chiaro e completo alla luce del confronto effettuato tra la documentazione e il sopralluogo.

La valutazione immobiliare è il documento che contiene i dati provenienti da più fonti. La valutazione economica è fondamentale perché ti permette di capire il valore del prodotto. La valutazione permetterà di valutare il prezzo da fissare a cui vendere l’immobile.

Il meccanismo della due diligence tende ad essere sempre più utilizzato nel settore immobiliare. Avere tutte le informazioni su un immobile permette di avere un quadro dettagliato della situazione attuale dell’abitazione.

I vantaggi principali di realizzare questa analisi sono:

• individuare e risolvere minacce durante il processo della compravendita;
• indagare in maniera tecnica e fornire più informazioni possibili al potenziale acquirente;
• le trattative di compravendita sono realizzate in tempi minori legate alla mitigazione dei potenziali rischi;
• il cliente tenderà ad acquistare l'immobile con più serenità perché ha tutte le informazioni necessarie per prendere la migliore decisione.

I principali beneficiari dei servizi di due diligence immobiliare includono una varietà di soggetti nel settore immobiliare, come segue:

• Proprietari Immobiliari: Questo gruppo comprende sia le società che gli individui che detengono proprietà immobiliari. La due diligence fornisce loro informazioni dettagliate sul piano tecnico, legale e amministrativo, risultando cruciale per operazioni quali frazionamenti, acquisizioni, vendite o lavori di riqualificazione.
• Compagnie di Real Estate: Tali entità, che gestiscono portafogli di proprietà o singoli immobili, si affidano alla due diligence per orientare le loro scelte strategiche.
• Gestori di Strutture Turistiche: Proprietari di hotel e altre strutture ricettive frequentemente ricorrono alla due diligence immobiliare per ottimizzare l'efficienza energetica e ristrutturare la propria offerta commerciale.

La due diligence immobiliare svolge un ruolo fondamentale nell'analisi di un'operazione immobiliare. Essenziale sia per chi intende acquistare che vendere un bene immobiliare, permette di acquisire una conoscenza completa della condizione e delle potenzialità dell'immobile. Attraverso questa pratica, è possibile fondare le decisioni di investimento su basi concrete, minimizzando il rischio di imprevisti durante il processo di compravendita.

La due diligence immobiliare assume inoltre un'importante funzione protettiva, prevenendo difficoltà per gli acquirenti legate a problematiche non precedentemente identificate dell'immobile e salvaguardando i venditori da potenziali dispute legali post-vendita, confermando la trasparenza delle informazioni fornite sulla proprietà.