Come vendere casa se si ha ancora un mutuo acceso?

Se si ha ancora un mutuo ipotecario che riguarda un’abitazione, quando si acquista un’altra casa è necessario che sia quest’ultima a garantire per il finanziamento, in modo da liberare chi comprerà il primo immobile dal peso del mutuo precedente.

In questo caso si procede all’operazione che gli istituti di credito definiscono “sostituzione di garanzia”, possibile solamente presso alcuni di essi. Questa consiste nello spostamento dell’ipoteca sul nuovo immobile, liberando così quello precedente.

Con questa soluzione il soggetto rimane debitore verso l’istituto bancario della somma senza alcuna variazione, cambiando soltanto l’immobile oggetto di garanzia. Affinché questa soluzione sia percorribile è necessario:

• Che l’istituto bancario preveda la possibilità di effettuare questo tipo di operazione;
• Che il soggetto venditore dell’immobile intenda acquistare un altro immobile. Il nuovo immobile deve essere tale da garantire idonea, o comunque congrua garanzia per l’istituto di credito.

Per questi motivi, tale soluzione non è sempre praticabile.

Un contratto di questo tipo deve essere redatto da un notaio.

Già molto usato all’estero, questo tipo di mutuo ha preso piede anche in Italia. Di breve durata (non supera i 24 mesi) e del valore di non oltre il 60% dell’immobile, consente ai proprietari di un immobile di acquistarne un altro senza che questo risulti come seconda casa, poiché si è in primo luogo manifestata l’intenzione di vendere quello già posseduto.

Per poter accedere a questo tipo di mutuo si prevede la presentazione all’istituto erogatore di determinati documenti, come l’atto di acquisto della nuova casa presso la quale si risulterà poi residenti e la dichiarazione di messa in vendita dell’immobile di cui si è già intestatari.

Entro i 24 mesi, il prestito richiesto andrà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si risulterà proprietari di un solo immobile.

Tuttavia il mutuo ponte presenta degli svantaggi da considerare:

• Tassi di interesse più alti rispetto alla normale tipologia di mutui da acquisto casa;
• Il mutuo ponte è un finanziamento ipotecario, il quale determina elevate spese notarili che sono del tutto a carico del richiedente.

La scelta più sicura per liberare un immobile dal peso di un’ipoteca quando si decide di vendere una casa con un mutuo ancora acceso è ovviamente quella di eliminare il mutuo stesso.

Per farlo, si può scegliere di:

• estinguere il mutuo prima dell’atto, nel caso in cui si avesse una somma sufficiente a estinguere anticipatamente il mutuo prima del rogito sul nuovo immobile. In questo caso, si può pagare in un’unica soluzione il capitale residuo alla banca, che confermerà la cancellazione dell’ipoteca
• estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ricavato dalla vendita della casa. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma rimanente del mutuo, comprendente anche eventuali penali, che verrà rilasciato alla banca che ha concesso il prestito, permettendo così di dichiarare estinta l’ipoteca

Se si opta per l’estinzione anticipata, bisogna tenere in conto che ci potrebbero essere delle difficoltà di coordinamento tra la banca del venditore e quella dell’acquirente, sia per l’iscrizione dell’immobile a ipoteca che per il trasferimento della somma per estinguere il primo debito.

Inoltre, per quanto l’estinzione anticipata permetta di risparmiare sugli interessi ancora da maturare, bisogna fare alcuni calcoli per valutare se sia effettivamente conveniente optare per questa modalità. In particolare, vanno tenuti in considerazione i seguenti elementi:

• gli interessi. È meglio estinguere anticipatamente un mutuo quando lo si è richiesto da poco tempo, poiché nei primi anni vengono pagati gli interessi, che sono più alti all’inizio e si azzerano con il passare del tempo, quando la rata del mutuo si costituisce solo dalla quota capitale (ovvero quella effettivamente richiesta in prestito)
• le eventuali penali

Può infine essere possibile trasferire il peso del mutuo sul nuovo proprietario, che subentra al pagamento delle rate residue del mutuo, lasciando libero il vecchio proprietario di richiedere da zero un secondo finanziamento.

L’acquirente deve accettare tutte le condizioni a cui il mutuo originario era stato stipulato e la banca, una volta valutato il rischio di insolvenza del nuovo mutuante, si occupa di rilasciare una liberatoria che solleva il vecchio proprietario di ogni responsabilità relativa alle rate precedenti. In questo modo, l’accollatario non può accampare diritti sui versamenti che sono già stati effettuati dall’intestatario precedente del finanziamento.

Il vantaggio per il venditore consiste nell’immediata liberazione da mutuo e ipoteca, mentre per l’acquirente è necessario valutare i pro e i contro. Da una parte, infatti, l’accollo permette di accedere a un finanziamento senza pagare i costi iniziali di accensione, dall’altra si entra in un accordo già stipulato, magari a condizioni meno vantaggiose di quelle attuali - anche se nulla vieta di rinegoziare con la banca o di optare per una surroga.

Se si decide di optare per l’accollo, le variabili da tenere in considerazione sono quindi diverse ed è importante tenerle tutte in conto per riuscire a concludere positivamente questo tipo di accordo fra compratore e venditore.

Vendere la prima casa e comprarne un'altra è un'operazione delicata. È necessario prestare attenzione per evitare problemi di carattere fiscale come venderla prima di cinque anni dal rogito.

Il rischio in questo caso è vendere la propria abitazione perdendo le agevolazioni sulla prima casa. Non solo si è obbligati a restituire le somme di cui si è beneficiato, ma sarà necessario sostenere gli interessi su queste somme.

Se si intende procedere con la vendita della propria abitazione su cui grava ancora un mutuo è consigliato rivolgersi ad un'agenzia immobiliare come Dove.it che, oltre a fornire un servizio professionale, pratica le zero commissioni sul venditore.