Annullare il contratto di locazione può avvenire in alcuni casi e deve seguire delle prassi specifiche.
Sia il locatore che il conduttore hanno degli obblighi da rispettare durante il contratto di locazione.
Vediamo insieme le modalità con cui effettuare il recesso anticipato e i termini entro cui farlo.
Recesso anticipato contratto di locazione: prassi e termini
Rescissione del contratto di affitto: come farlo?
La legge prevede la possibilità di rescissione anticipata del contratto di affitto. Questa possibilità è prevista solo se all’interno del contratto è prevista una clausola per recedere dal contratto.
Il recesso anticipato del contratto di locazione può essere fatto tramite la compilazione e l’invio del modello RLI all’Agenzia delle Entrate. Il modello RLI prevede il pagamento dell’imposta di registro pari a 67 euro entro 30 giorni dall'evento.
L’invio della comunicazione può essere fatto tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o tramite modello F24 con il codice tributo 1503.
Chiusura contratto d'affitto per inadempimento
All’interno del contratto sono stabiliti gli obblighi che devono essere seguiti dal locatore e dal conduttore.
Il locatore ha i seguenti obblighi:
- consegnare l’appartamento in buono stato;
- realizzare gli interventi di carattere straordinario od ordinario per un importo rilevante;
- garantire l’utilizzo del bene secondo la destinazione d’uso dell’immobile.
Il conduttore deve rispettare i seguenti obblighi che sono:
- provvedere al versamento del canone mensile e delle eventuali spese condominiali;
- mantenere l'abitazione secondo l’ordinaria diligenza;
- effettuare il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione di importo non elevato.
Vi è quindi una chiusura del contratto d’affitto per inadempimento quando una delle due parti non adempie ai propri obblighi. In questo caso una delle due parti ha la possibilità di rivolgersi ad un giudice per chiedere la risoluzione per inadempimento.
Nel caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto si procederà con la procedura di sfratto per morosità.
Se il soggetto inadempiente è il proprietario dell’abitazione è possibile che si presentino due situazioni:
- nella prima sorgono dei problemi all’interno dell’abitazione, ma non sono sufficienti ad impedire il godimento di essa, in questo caso si dovrà fare ricorso al giudice per richiedere il pagamento delle riparazioni o un’eventuale riduzione del prezzo;
- nel caso in cui il conduttore sia impedito nel godimento dell’immobile, potrà sospendere il pagamento del canone di locazione solo nell’eventualità che sia stato costretto a lasciare l’immobile e ricorrerà al giudice per richiedere la risoluzione del contratto.
Risoluzione anticipata del contratto d'affitto con o senza giusta causa
È possibile dare disdetta dell’affitto per giusta causa, salvo il rispetto dell’invio della comunicazione almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
La giusta causa è un evento sopravvenuto, non prevedibile e non deve dipendere dalla volontà dell’inquilino. L’evento che si verifica comporta l'impossibilità di proseguire il rapporto tra il locatore e il conduttore.
La disdetta del contratto di locazione può avvenire anche senza giusta causa. Il contratto di locazione prevede un rinnovo automatico alla prima scadenza. Dopo 4 o 3 anni, a secondo del contratto scelto, solo il conduttore avrà la possibilità di dare la disdetta prima dei sei mesi della scadenza del contratto.
A seguito della prima scadenza, entrambe le parti possono procedere con la richiesta di recesso tramite raccomandata.
Mancata comunicazione della rescissione anticipata
La cessazione del contratto di affitto può avvenire prima della sua scadenza effettiva e le parti non procedono a comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.
In questo caso è possibile procedere con l'istituto del ravvedimento operoso. La mancata comunicazione comporta una sanzione pari a 100 euro ridotta a 50€ se la comunicazione viene effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni.