Come recuperare i canoni di affitto non pagati?

Conosciuto anche come “provvedimento monitorio”, il decreto ingiuntivo consiste in un vero e proprio atto giudiziario tramite cui il giudice civile, su richiesta specifica del creditore, intima il debitore di rendere a quest’ultimo quanto gli è dovuto.

In realtà, prima di rivolgersi al giudice, spesso il locatore cerca di recuperare i canoni non corrisposti inviando al conduttore moroso una lettera di diffida.

La diffida, infatti, è un documento con cui si sollecita il conduttore a pagare i canoni arretrati entro un dato termine, con l’avvertimento formale per cui, in caso di ulteriore inadempimento, il locatore si vedrà costretto a ricorrere in via giudiziale.

Dunque, nel caso in cui la diffida non ottenga i risultati sperati, il locatore può rivolgersi al giudice per chiedere l’emissione di un provvedimento monitorio:

• contenente l’ingiunzione di pagamento dei canoni al conduttore (maggiorati degli interessi maturati e delle spese processuali);
• dotato di formula esecutiva espressa che con il decreto ingiuntivo costituisce un vero e proprio titolo esecutivo che legittima il locatore ad agire contro il conduttore tramite esecuzione forzata, ottenendo il pignoramento dei suoi beni.

Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 16743/2021) ha chiarito che un decreto ingiuntivo emesso improvvisamente, cioè quando siano trascorsi molti anni dall’inadempimento, costituisce da parte del locatore un vero e proprio abuso del proprio diritto ad ottenere il pagamento dei canoni, a meno che il ritardo della richiesta sia comprovata da giustificazioni oggettive.

Secondo quanto previsto dall’art. 658 del codice di procedura civile, lo sfratto per morosità è un procedimento speciale con cui il locatore può riottenere la disponibilità del proprio immobile nel caso in cui il conduttore:

• si rifiuti di lasciare la proprietà al termine del contratto di locazione;
• ometta di pagare i canoni di locazione entro 20 giorni dalla scadenza prevista.

In quest’ultimo caso, il locatore chiede al giudice di emettere un provvedimento di convalida di sfratto, tramite cui il magistrato:

• ordina al conduttore di abbandonare immediatamente l’immobile occupato abusivamente;
• dichiara la risoluzione del contratto di locazione.

Durante il corso del procedimento, il conduttore può domandare al giudice di emettere contestualmente il decreto ingiuntivo, in modo tale da ottenere anche il pagamento dei canoni arretrati.

Terminato il processo, l’ordinanza di sfratto emessa dal giudice, analogamente al provvedimento monitorio, costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

Di conseguenza, se il conduttore non abbandona la proprietà entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto, può procedere con l’esecuzione forzata non prima di 10 giorni a mezzo dell'ufficiale giudiziario.

Quest’ultimo, nel giorno e all’ora comunicati al conduttore, si reca personalmente presso l'immobile locato per eseguire lo sfratto, usufruendo, se necessario, dell’intervento delle Forze dell’Ordine.

Chiaramente, presupposto indispensabile per accedere alla procedura di sfratto è l’avvenuta registrazione del contratto di locazione.

• comparire in udienza e sanare l'inadempimento, versando direttamente gli importi dovuti, insieme agli interessi e alle spese legali liquidate dal giudice, conseguendo l’estinzione del procedimento e il conduttore può continuare a fruire dell’immobile datogli in locazione;
• chiedere un termine di garanzia non superiore a 90 giorni entro cui poter saldare i pagamenti con il quale il giudice rinvia l’udienza di convalida di sfratto a non oltre 10 giorni successivi alla data concessa;
• chiedere l’assegnazione di un termine non superiore a 120 giorni per sanare la morosità, nel caso in cui il conduttore versi in condizioni economiche precarie.

Riassumendo, i passaggi da seguire per il recupero dei canoni di locazione sono i seguenti:

• Invio della lettera di diffida: Il proprietario deve inviare all’inquilino una comunicazione formale, preferibilmente tramite raccomandata A/R, per metterlo in mora. In questa lettera si specificano i termini per il pagamento dei canoni arretrati e si avvisa che, in caso di mancato adempimento, si procederà legalmente.
• Udienza preliminare in tribunale: Se l’inquilino non paga entro i termini stabiliti, il proprietario può richiedere un'udienza in tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo. Durante l'udienza, il giudice valuta le prove della morosità e decide se emettere il decreto.
• Emissione dell’ordinanza di sfratto: Se il giudice conferma la morosità dell’inquilino, può emettere un'ordinanza di sfratto, che stabilisce una data entro la quale l’inquilino deve liberare l’immobile.
• Comunicazione del decreto ingiuntivo: Dopo l'udienza, il giudice emette un decreto ingiuntivo che ordina all’inquilino di pagare gli arretrati dei canoni di affitto e eventuali spese aggiuntive entro una data specifica.
• Procedimenti successivi in caso di mancato pagamento: Se l’inquilino non adempie ancora agli obblighi, il proprietario può procedere con lo sgombero forzato, assistito dall’ufficiale giudiziario e, se necessario, dalle forze dell'ordine.
• Pignoramento dei beni dell'inquilino: In situazioni estreme, se l’inquilino non ha liberato l'immobile o pagato il dovuto, il proprietario può richiedere il pignoramento dei beni dell'inquilino per recuperare gli importi dovuti.