Il certificato di agibilità, ora conosciuto come segnalazione certificata di agibilità (SCA), è un documento fondamentale che attesta la conformità degli edifici alle norme di sicurezza, igiene e salubrità.
Questo certificato è obbligatorio anche per i vecchi immobili? Scopriamolo in questo articolo analizzando la normativa vigente e fornendo esempi giuridici per una maggiore chiarezza.
Cos’è il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità attesta che un edificio rispetta tutte le condizioni necessarie per garantire la sicurezza, l'igiene e la salubrità.
Queste condizioni sono definite dall'articolo 24 del D.P.R. 380/01, noto come Testo Unico dell'Edilizia. Senza questo documento, un edificio non può essere utilizzato legalmente né per scopi residenziali né commerciali e può essere negato l'accesso a servizi pubblici.
Evoluzione normativa del certificato di agibilità
Prima del 30 giugno 2003, il certificato di agibilità era regolato dal regio decreto del 27 luglio 1934, n. 1265, con un'attenzione particolare agli aspetti sanitari piuttosto che edilizi. Successivamente, varie leggi hanno modificato e integrato questa normativa:
- Legge Ponte (L. 765/1967): Distinzione tra agibilità (per immobili non residenziali) e abitabilità (per immobili residenziali).
- Legge 46/1990: Introduzione della conformità degli impianti come requisito per l'agibilità.
- D.P.R. 425/1994: Obbligo di ulteriore documentazione per nuove costruzioni o ristrutturazioni significative.
Nel 2001 con il D.P.R. 380/01, i concetti di agibilità e abitabilità sono stati unificati. Successivamente, il D.Lgs. 222/2016 ha semplificato ulteriormente la procedura, introducendo la segnalazione certificata di agibilità (SCA), che l'intestatario della pratica può inviare al comune tramite lo sportello telematico SUAPE entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.
Quando è Necessario il Certificato di Agibilità?
Il certificato di agibilità è richiesto nei seguenti casi:
- Nuove costruzioni
- Ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali
- Interventi sugli edifici esistenti
L'agibilità può essere certificata per l'intero immobile, singoli edifici, porzioni o unità immobiliari, in base alla natura dell'intervento e delle autorizzazioni.
Certificato di agibilità per vecchi edifici
Gli immobili costruiti prima del 1934 non sono obbligati a possedere il certificato di agibilità, a meno che non siano stati effettuati interventi successivi che ne richiedano la conformità alle normative vigenti. Questo principio deriva dall'introduzione del regio decreto del 1934 che ha istituito l'obbligo di certificazione.
Per gli immobili costruiti tra il 1934 e il 1967, è necessario un documento comunale che attesti il rispetto dei criteri igienico-sanitari. In caso di compravendita, è fondamentale garantire che non siano stati effettuati interventi che abbiano peggiorato le condizioni igienico-sanitarie originali.
Gli edifici costruiti dopo il 1967 e prima del 2001 devono obbligatoriamente possedere sia il certificato di abitabilità che il certificato di agibilità. In caso di smarrimento di questi documenti, è possibile consultarli negli archivi pubblici del comune e richiedere una nuova certificazione.
Come dimostrare la non obbligatorietà del certificato di agibilità?
Per evitare responsabilità penali e amministrative, è necessario dimostrare che un immobile è stato costruito prima dell'introduzione dell'obbligo di certificazione. Secondo l'articolo 9-bis del D.P.R. 380/01, lo stato legittimo degli edifici costruiti in un periodo in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio può essere dimostrato attraverso:
- Informazioni catastali di primo impianto
- Documenti probanti come fotografie, mappe, documenti di archivio
- Titolo abilitativo dell'ultimo intervento edilizio, con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Ristrutturazione di vecchi edifici e certificato di agibilità
Immobile venduto senza agibilità: sentenze di riferimento
Certificato di Agibilità per gli Immobili ante 1967
Un’ampia parte del patrimonio immobiliare italiano risale a periodi antecedenti alla promulgazione della Legge 765/67. Tuttavia, la storicità di questi edifici non implica automaticamente l’esenzione dai certificati di Abitabilità (uso residenziale) e Agibilità (uso non residenziale).
Non è raro trovare immobili d’epoca privi dei certificati corrispondenti al loro periodo di costruzione. Una credenza comune è che la dichiarazione Ante ’67 esenti gli immobili dalle verifiche di conformità urbanistica, ma ciò non è corretto. Infatti, anche per gli edifici costruiti prima del 1967, potrebbe essere necessario ottenere i relativi certificati di Abitabilità o Agibilità.
Determinare se un immobile necessita di tali certificati richiede spesso ricerche approfondite negli archivi comunali. Questo processo può essere complesso e richiede una verifica meticolosa della documentazione storica.
È fondamentale affrontare questi aspetti documentali prima di procedere con la compravendita di un immobile storico. Ignorare tali dettagli potrebbe portare a complicazioni legali e operative.