Una casa pignorata può essere messa all’asta in base alle pretese dei creditori. In alcuni casi è possibile però che l’asta sia deserta e che l’immobile non venga acquistato. Se la casa all’asta non viene venduta entro il quarto tentativo, è possibile procedere con la chiusura forzata.
Vediamo cosa può succedere all’immobile messo all’asta in varie situazioni.
Il procedimento di vendita della casa
Durante il processo di pignoramento dell’immobile il giudice nomina un perito che redige una perizia sull’abitazione. Durante la perizia il perito si occupa di stimare il valore dell’immobile raccogliendo tutta la documentazione necessaria. A seguito dell’analisi dell’immobile e della documentazione, il perito stabilisce il prezzo base a cui l’immobile deve essere pubblicato in asta.
I fattori tenuti in considerazione per stimare il valore dell’immobile sono:
- calcolo della superficie commerciale e relativo calcolo del valore totale
- valutazione in base alle caratteristiche dell’immobile che possono diminuire o aumentare il valore dell’immobile stesso
Dopo la ricezione della perizia da parte del giudice, si stabilisce se la vendita debba essere fatta con incanto o senza incanto ad un prezzo base stabilito all’interno della perizia. In seguito avviene tramite ordinanza del giudice la pubblicazione dell’immobile con tutti i dettagli necessari riguardo lesso.
La gestione delle offerte
L’offerente dell’immobile deve presentare una dichiarazione scritta presso un professionista di riferimento o un apposito luogo. All’interno della dichiarazione devono essere presenti:
- l’indicazione del prezzo a cui vuole acquistare immobile;
- le tempistiche di pagamento;
- la modalità con cui verrà effettuato il pagamento.
Per presentare al meglio un'offerta per una casa all'asta è utile avvalersi di un esperto che possa fornire il servizio di consulenza aste immobiliari e tutto il supporto necessario per la preparazione all'asta.
Dopo aver parlato di come presentare l’offerta, vediamo insieme i casi in cui siano presenti o meno delle offerte.
Presenza di offerte
Nel primo caso per l’immobile può essere presentata una sola offerta. Nel caso in cui l’offerta sia uguale o superiore al valore stabilito si può procedere con la vendita dell’immobile. Il giudice può procedere alla vendita anche se il prezzo dell’immobile venga ribassato di un quarto rispetto al valore della perizia.
Nel caso siano presentate più offerte si valuteranno i seguenti criteri per decidere la migliore offerta:
- valore dell’offerta per l’acquisto
- cauzioni concesse come garanzia
- modalità per il pagamento
- altri possibili elementi utili
Assenza di offerte
Se la prima asta va deserta, si procede con una nuova vendita. All’interno della nuova ordinanza può decidere se mantenere inalterate le condizioni di vendita oppure aumentare il prezzo di vendita fino ad un 50% in più del valore. La scelta del giudice può essere anche quella di ridurre il prezzo del bene fino al limite di un quarto. La riduzione massima può essere inoltre del 25%. Questo procedimento può essere operato dal giudice per ogni asta successiva e decidendo se mantenere le stesse condizioni o abbassare il prezzo.
I limiti per pubblicare un immobile sono di quattro aste di vendita e un ribasso massimo del prezzo del 50% del valore dell’immobile. Il giudice può assegnare un nuovo termine tra i 60 e i 90 giorni dove è possibile presentare offerte per la vendita senza incanto.
Nel caso in cui l’immobile vada incontro a quattro aste deserte consecutive, si può procedere con la chiusura della procedura esecutiva. Il giudice può disporre la chiusura anticipata se la vendita dell’immobile non sia in grado di soddisfare il creditore. Il legislatore ha previsto la chiusura anticipata con l’obbligo per il giudice di chiudere il processo di pignoramento. Il creditore dovrà trovare un’altra modalità per rientrare dal proprio credito nei confronti del debitore.
L’ultima alternativa per l’immobile è l’amministrazione giudiziaria dello stesso. L’amministrazione giudiziaria ha un limite di 3 anni e può essere assegnata ai seguenti soggetti:
- creditori
- all’Istituto delle Vendite Giudiziarie
- al debitore dopo espresso consenso dei creditori
Nel caso in cui il creditore sia l’Agenzia delle Entrate è possibile che il bene venga assegnato allo Stato in assenza di vendita all’asta.
Uno dei rischi principali del ribasso del prezzo di un immobile è che il debitore non abbia la possibilità di liberarsi del proprio debito nonostante venga venduto un immobile di cui era proprietario.