Calcolo delle imposte per le compravendite immobiliari tra privati: cos'è e come funziona

Innanzitutto, può essere utile chiarire i concetti di prima e seconda casa.

Con la definizione di prima casa individuiamo il primo immobile di proprietà (ottenuto tramite compravendita, donazione etc.) di una persona fisica destinato ad abitazione.

Pertanto, su tutti gli immobili acquisiti successivamente non sarà possibile ottenere i benefici prima casa.

Perché si possa usufruire di agevolazioni fiscali per la prima casa occorre la compresenza di determinati requisiti:

• l'immobile oggetto di compravendita deve essere un’abitazione residenziale e non di lusso, quindi non deve rientrare nella categoria catastale A1 (abitazione signorile), A8 (abitazioni in ville),A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza o nel quale egli stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia o in cui ha sede il suo datore di lavoro;
• l’acquirente deve essere una persona fisica;
• l'acquirente deve dichiarare nel rogito di non essere titolare, né esclusivo né per quota o in regime di comunione, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge godendo delle agevolazioni acquisto prima casa;
• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.

Mettendo a confronto gli ultimi 2 punti, sarà dunque possibile acquistare usufruendo dei benefici prima casa anche se si possiede un altro immobile ubicato in un altro comune. L’importante è che su tale immobile non si sia già usufruito dei benefici di prima casa.

Impropriamente si pensa che per seconda casa s'intenda un immobile all'interno del quale non è ubicata la residenza del proprietario. In realtà, alla luce della definizione di prima casa, le seconde case sono tutte le case acquistate successivamente, sulle quali non è quindi possibile ottenere i benefici prima casa. Questo perché il concetto di prima casa viene utilizzato esclusivamente nella fase di acquisto dell’immobile al fine di accedere a delle agevolazioni.

La determinazione di seconda casa è importante ai fini fiscali, poiché le seconde case non godono di un trattamento privilegiato sia per quanto riguarda le operazioni di acquisto, sia per quel che concerne le tasse e imposte di mantenimento della proprietà.

Chi usufruisce dei benefici prima casa, dovrà versare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

• Se si acquista da privato l’imposta di registro sarà uguale al 2% (al posto del 9%) del prezzo o del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 115,5 che è il coefficiente di legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1000 euro (valore minimo di questa imposta), l’imposta sarà innalzata a 1000 euro;
• Se si acquista da impresa con compravendita soggetta ad Iva, il valore dell’Iva sarà del 4% (al posto del 10%);
• imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50 euro.

Anche per le imposte sui mutui sono previste agevolazioni legate all’acquisto prima casa. Inoltre l’acquisto di una prima casa non vede il pagamento di imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Le agevolazioni prima casa si applicano anche alle pertinenze dell’abitazione, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato. Le pertinenze a cui spetta il beneficio prima casa sono: C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (posti auto), C7 (tettoie).

• imposta di registro pari al 9% del prezzo o del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 126 che è il coefficiente di legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1000 euro, l’imposta sarà innalzata fino a raggiungere il valore minimo di 1000 euro;
• imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro.

La compravendita tra privati è una prospettiva attraente perché da la possibilità di risparmiare sulle commissioni d'agenzia. Quando si decide di comprare un immobile da privati o si intende venderlo è necessario prestare attenzione ai seguenti aspetti:

• verificare i documenti dell'immobile come la visura catastale, la visura ipotecaria, l'atto di provenienza e il certificato di agibilità, la planimetria catastale e la certificazione energetica;
• per il compratore sarà necessario fare un sopralluogo per verificare lo stato dell'abitazione e capire quanto possa essere la valutazione dell'immobile;
• gestire la trattativa sul prezzo della casa;
• verificare l'identità del proprietario e valutare i possibili interventi di ristrutturazione.

Le attività da fare sono molte e il problema di chi non ha esperienza nel settore può essere quello di commettere errori e bloccare la compravendita.

Affidandosi all’agenzia immobiliare Dove.it, i vantaggi che si possono ottenere sono i seguenti:

• una valutazione immobile completa e al prezzo di mercato da parte di un agente immobiliare;
• ottenere delle verifiche sull'immobile e sulla documentazione per capire se sono presenti delle difformità;
• delegare la gestione degli appuntamenti di visita e selezione dei potenziali acquirenti effettivamente interessati;
• risolvere tutti i problemi legati alla predisposizione dei documenti e possibile mancanze.

Inoltre Dove.it è la prima agenzia immobiliare a zero commissioni lato venditore, questo vuol dire che se vendi casa verrai seguito gratuitamente fino al rogito notarile.

Come si è detto, il calcolo dell’imposta di registro viene fatto basandosi sul valore catastale, usufruendo così del cosiddetto sistema del prezzo valore.

Questa modalità è stata introdotta tramite la legge numero 206 del 2005,, che ha introdotto il meccanismo del prezzo valore, secondo il quale la base imponibile delle imposte sulle compravendite immobiliari è costituita non dal prezzo di vendita di un immobile, ma dal suo valore catastale, che è normalmente inferiore al primo.

L’applicazione del sistema di prezzo valore non solo consente di poter usufruire di benefici fiscali per il compratore, ma permette anche di evitare la nascita di contenziosi con il Fisco.

Per non incorrere in sanzioni, è importante che nel rogito sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Deve inoltre trattarsi di una compravendita che riguarda immobili a uso abitativo e relative pertinenze, con un acquisto che avviene tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali o professionali.

Riassumendo, il sistema prezzo-valore viene applicato alle seguenti condizioni:

• l’acquirente è un privato;
• l’immobile è ad uso abitativo;
• specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto;
• le parti indicano l’importo pattuito per la cessione;

Il valore catastale, base imponibile nel sistema del prezzo valore, si determina moltiplicando un primo valore, ottenuto tramite la rivalutazione della rendita catastale, per il coefficiente (115,5 o 126 in base al fatto che sia prima o seconda casa).

Per fare un esempio concreto, se viene compravenduta una casa con una rendita catastale di 800 euro a un prezzo di 150.000 euro, la base imponibile su cui applicare l'imposta di registro sarebbe pari a 97.020 (800x1,05x11,5). Pertanto l'imposta sarebbe pari a 1.940,4 euro. Senza l'applicazione del sistema del prezzo-valore, l'imposta dovrebbe essere calcolata sul prezzo della casa (150.000 euro) e sarebbe quindi di 3.000 euro, una cifra decisamente superiore.

Nelle compravendite di abitazioni fra privati, utilizzano ormai tutti questo sistema, anche nei casi (molto ridotti) in cui il prezzo sia inferiore al valore catastale, poiché è il sistema più sicuro per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate.