Quando si decide di comprare una casa, un passaggio fondamentale è quello della stipula del contratto preliminare di compravendita. Tramite questo contratto, le due parti si obbligano reciprocamente a stipulare successivamente l’atto definitivo ed è quindi una fase in cui le trattative hanno già raggiunto un punto avanzato, in cui le parti mettono nero su bianco l’accordo raggiunto.
Può però succedere che, per varie motivazioni, si decida di cambiare idea e di non vendere o comprare più l’immobile oggetto della trattativa. Arrivati a questo punto, però, si può annullare il contratto preliminare di compravendita? E, nel caso, in che modo bisogna procedere per poterlo fare a norma di legge?
Cos’è il contratto preliminare?
Prima di analizzare come può eventualmente essere sciolto, vediamo velocemente cos’è nel concreto un contratto preliminare di compravendita.
Come accennato all’inizio, il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti coinvolte in una compravendita immobiliare si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito. Con il contratto preliminare, quindi, ci si obbliga a dare il proprio consenso alla firma del contratto definitivo, solitamente entro un termine indicato nel preliminare stesso.
Un accordo solo scritto
In primo luogo, è importante essere consapevoli che per un preliminare relativo alla compravendita di un immobile è necessario che vi sia una forma scritta, in quanto obbligatoria per i contratti che hanno come oggetto il trasferimento di beni immobili.
Sarà nullo, e non potrà di conseguenza produrre nessun effetto e obbligo tra le parti, un contratto preliminare solamente verbale, preso informalmente dalle parti.
Solo per alcune condizioni
Di norma, il compromesso è un atto vincolante e non dovrebbe essere stipulato alla leggera, anche perché i casi in cui effettivamente può essere annullato sono pochi ed è un atto che può essere portato avanti solo per motivazioni serie.
Stando alle norme attualmente in vigore, è possibile annullare il compromesso di acquisto di un immobile quando il contratto è stato stipulato in modo vizioso. In particolare, si ritiene vizioso un preliminare che è stato stipulato rientrando nelle seguenti casistiche:
-
dolo
-
violenza fisica o psicologica
-
raggiro
-
errore o incapacità delle parti che hanno stipulato il contratto
Svincolo consensuale
Fra le modalità che possono essere attuate per annullare un contratto preliminare di compravendita può esserci quella che vede un accordo preso in comunione fra le parti, che decidono insieme di svincolarsi dal preliminare. In questo senso, essendo raggiunto un accordo consenziente, le due parti riescono ad accordarsi in maniera più semplice e la risoluzione del contratto non ha bisogno di particolari motivazioni, ma semplicemente di una comunione di intenti fra venditori e compratori.
Se, infatti, entrambe le parti che hanno stipulato il contratto preliminare sono d’accordo sull’intenzione di annullare il vincolo, sarà sufficiente firmare un accordo di risoluzione consensuale dello stesso. Questo documento metterà nero su bianco l’accordo in cui annullano il contratto, accordandosi poi su ogni aspetto connesso a questa decisione (ad esempio la restituzione di eventuali cifre già versate).
Annullare per ritardi
Un altro motivo per volersi svincolare da un contratto preliminare può essere dovuto dai ritardi di una delle parti, che, ad esempio, non si presenta agli appuntamenti con il notaio nelle date stabilite o che non si presenta all’appuntamento della firma del rogito. Come proprietario di casa potrebbe comparire la situazione in cui non voglio più vendere casa.
In questo caso, il modo per richiedere la conclusione del contratto è quello di avviare una causa davanti al giudice competente, che con una sentenza può, oltre a risolvere il contratto, condannare la parte inadempiente al risarcimento dei danni economici dati a chi non può portare a termine la compravendita come desiderato. Il risarcimento può avvenire nella forma del trattenimento della caparra o di altre modalità di risarcimento economico, stabilite dal giudice in relazione alla specifica situazione.
L’acquirente può annullare il compromesso?
Nel caso in cui la parte acquirente scelga di risolvere il contratto di compravendita in disaccordo con la parte venditrice, ha la facoltà di farlo, ma questo ovviamente può avere delle importanti conseguenze anche dal punto di vista economico.
Se, infatti, l’acquirente vuole annullare il compromesso, il venditore può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto, oltre a un eventuale risarcimento dei danni subiti. Questo può assumere la forma del trattenimento della caparra già versata dall’acquirente, ma si può anche arrivare, richiedendolo al giudice e se si verificano determinate circostanze, al trasferimento coattivo della proprietà dell'immobile oggetto di compravendita.