Se si eredita un immobile, è possibile desiderare di venderlo: è una scelta pratica e può fornire una buona possibilità di guadagno.
Per vendere una casa ricevuta in eredità è necessario prestare attenzione ad alcuni aspetti che riguardano in modo specifico questo particolare tipo di compravendita.
Rispetto a un normale atto di vendita di un immobile (di cui comunque vengono mantenute tutte le regole e anche tutte le eventuali agevolazioni e detrazioni fiscali, se si ha diritto), quando si tratta di una casa o appartamento ereditato gli adempimenti necessari dal punto di vista burocratico sono più numerosi e può essere utile aver presente quali sono i passaggi di questo processo.
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Vendita immobile ereditato:
- La dichiarazione di successione
- La tassa di successione per vendere la casa ereditata
- Le altre imposte da pagare
- Accettazione e trascrizione
- Vendere un immobile in coeredità
- Quando si diventa proprietari di un immobile ereditato: cosa fare
- Vendita immobile ereditato prima dei 5 anni
- Vendita immobile ereditato dopo 10 anni
- Vendita quota di immobile ereditato
- Vendita immobile ereditato da più eredi
La dichiarazione di successione
Il primo passo da compiere quando si eredita un immobile è quello di presentare la dichiarazione di successione, un documento che notifica il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali.
Questa va presentata entro un anno dalla data di apertura della successione, che spesso coincide con il decesso di chi ha lasciato l’immobile in eredità. È possibile fare la dichiarazione di successione tramite:
- Servizi telematici
- Un intermediario abilitato
- Presso l'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate.
La dichiarazione di successione consiste nell’elenco di tutti i beni del defunto e viene utilizzata per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Dal momento che nessun bene ricevuto in eredità può essere venduto se non sono state pagate le imposte relative, questo documento ha un valore molto importante.
La tassa di successione per vendere la casa ereditata
- 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge;
- 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle;
- 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
- 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente).
Le altre imposte da pagare
Oltre alla tassa di successione, per un immobile ereditato si sostengono anche le spese che sono previste normalmente nelle regolari compravendite:
- imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile);
- imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile).
Entrambe sono da pagare prima di presentare la dichiarazione di successione, ma nel caso in cui almeno uno degli eredi possa beneficiare delle agevolazioni prima casa, tali imposte si applicano nella misura fissa di 200€ ciascuna.
Sono inoltre da pagare:
- l'imposta di bollo, a 64€ per ogni nota di trascrizione;
- i tributi speciali (ad esempio i diritti di segreteria);
- la tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.
Infine, per procedere alla vendita di un immobile ricevuto in successione, entro un massimo di 30 giorni dalla dichiarazione di successione, va presentata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate a cui ci si è rivolti.
Per la domanda di voltura catastale occorre versare:
- 55€ per il tributo speciale catastale;
- 16€ per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.
Accettazione e trascrizione
Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare anche altri due atti.
Il primo è l’atto di accettazione dell’eredità, poiché con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti.
Questo atto può essere di due tipi, secondo l’art. 474 del codice civile:
- accettazione espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni tramite un atto pubblico o in scrittura privata (la scelta più sicura se si vuole concludere senza problemi burocratici una compravendita immobiliare);
- accettazione tacita, quando l’erede non predispone un atto formale, ma manifesta con i comportamenti la sua volontà di accettare l’eredità.
Il secondo atto è la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica per tutti i soggetti coinvolti che la proprietà dell’immobile in oggetto è passata dal defunto al nuovo proprietario, che intende venderlo.
La trascrizione può avvenire anche contestualmente al rogito, che però senza quest’atto non può concludersi.
Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente.
Per far trascrivere dal notaio l’accettazione dell’eredità, bisogna portare:
- il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità;
- l’atto di successione.
Vendere un immobile in coeredità
Spesso gli eredi, proprietari della casa da vendere, sono più di uno. Si parla in questo caso di comunione ereditaria. Se l’immobile viene designato a più eredi, è necessario che tutti esprimano il consenso unanime alla vendita per poter procedere. Quindi i coeredi possono dunque procedere alla vendita della casa ereditata se trovano l’accordo.
Nel caso in cui non tutti siano d’accordo alla vendita, le opzioni percorribili sono due.
La prima opzione è quella di vendere la propria quota di proprietà dell’immobile, anche se in questo caso i coeredi hanno il diritto di prelazione.
Questo implica che, dopo aver fatto stabilire il valore della propria quota, bisognerà proporne l’acquisto prima a chi possiede le altre quote della proprietà e, solo nel caso in cui questi non fossero interessati, si potrà venderle a terzi.
La seconda opzione è quella di sciogliere la comunione davanti a un giudice, una strada percorribile solo dopo che un primo tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi non è andato a buon fine e non si è trovata un’altra soluzione.
In questo caso un giudice stabilirà autonomamente le condizioni di vendita dell’immobile in base alle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare e dividerà il ricavato tra i coeredi.
Quando si diventa proprietari di un immobile ereditato: cosa fare
Si diventa proprietari di un immobile ereditato tramite la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate presentata entro un anno dalla morte.
Diventando proprietari dell'immobile sarà possibile vendere l'immobile salvo esservi la presenza di altri eredi. Se non si intende andare a vivere in quell'abitazione o metterla in affitto, si può procedere con la vendita dell'immobile.
Le possibilità a disposizione del venditore sono quelle di vendere casa privatamente o con agenzia immobiliare. Il vantaggio di vendere casa privatamente potrebbe essere quello di risparmiare sulle commissioni di vendita, ma Dove.it, l'agenzia immobiliare online, vende il tuo immobile a zero commissioni per il venditore e fornisce tutti quei servizi per la promozione del tuo immobile.
Vendita immobile ereditato prima dei 5 anni
Nel caso si decida di procedere con la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non si è soggetti alla tasse sulla vendita della casa ereditata.
Nel caso di una compravendita standard infatti si è sottoposti ad una tassazione sulla plusvalenza nel caso in cui si decida di vendere un immobile prima dei 5 anni.
L'Agenzia delle Entrate non considera la cessione di immobili ereditati come un atto di speculazione immobiliare e non si applica quindi la tassazione.
Bisogna tenere presente che se l’erede che ha adibito a prima casa l’immobile ricevuto in eredità, c’è il divieto di vendita prima dei 5 anni dalla successione.
Se la vendita dovesse avvenire prima dei 5 anni, l’erede ha l’obbligo di acquistare entro l’anno successivo un’altra abitazione da adibire a prima casa.
Vendita immobile ereditato dopo 10 anni
La vendita di un immobile ereditato dopo 10 anni dalla morte de cuius può presentare alcuni problemi in caso non si fosse ancora accettata l’eredità.
La legge italiana fornisce un tempo massimo di 10 anni entro cui accettare l'eredità. Se l'erede non accetta l'eredità entro questo limite di tempo, la dichiarazione di successione non sarà sufficiente per affermare di aver accettato l'eredità.
In caso di mancata accettazione infatti non è più possibile vendere l'immobile del de cuius.
Vendita quota di immobile ereditato
Ogni erede ha la possibilità di vendere la propria quota indivisa dell'immobile ereditato ad un soggetto terzo o ad un erede.
Nel caso in cui un erede ottenga tutte le quote ereditarie degli altri eredi, è possibile sciogliere la comunione ereditaria senza ricorrere alla divisione.
Ogni erede ha la possibilità di esercitare la prelazione sulla quota di un altro erede che intende venderla ad un soggetto terzo.
Vendita immobile ereditato da più eredi
La vendita di un bene ereditato è possibile. Oltre a trovare un accordo fra gli eredi sulla destinazione dell'immobile, sarà necessario presentare la dichiarazione di successione e accettare l'eredità.
La vendita avverrà tramite un notaio e dovranno recarsi con il nuovo acquirente. Le quote passeranno dai coeredi al nuovo acquirente che diventerà titolare del 100% delle quote.