Vendere casa acquistata in edilizia convenzionata: come fare

L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare che permette l’acquisto di immobili a prezzi vantaggiosi per famiglie a basso reddito. In cambio del supporto del Comune, il costruttore si impegna a vendere l’immobile a prezzi favorevoli.

L’accordo che viene sancito tra il comune e le imprese di costruzione ha dei vincoli e norme da rispettare per rientrare all’interno di questa categoria. Le aziende di costruzioni si fanno carico dei costi da sostenere e rientrano dall’investimento con la vendita delle abitazioni.

L’edilizia convenzionata inoltre si distingue dall’edilizia agevolata che prevede dei finanziamenti per l’acquisto di un immobile e da quella sovvenzionata dove l’ente pubblico si fa carico dei costi di costruzione.

Le convenzioni, inoltre, possono seguire un Piano di Edilizia Economico Popolare (PEEP) o basarsi sulla cd. Legge Bucalossi, che prevede la riduzione del contributo concessorio.

Dal punto di vista degli acquirenti, esistono specifici criteri legati a reddito, patrimonio e residenza per l'acquisto di un immobile in edilizia convenzionata. Gli acquirenti devono:

• Non superare il limite massimo di reddito stabilito dalla convenzione;
• Non possedere un'altra abitazione;
• Essere residenti nel Comune dove si trova l'immobile.

Inoltre ha l’impossibilità di vendere l’immobile prima di un periodo di tempo definito (solitamente dopo i 5 anni) e il divieto di possedere una seconda casa. Tutti questi vincoli non rendono semplice la vendita di un immobile di questo tipo.

Una volta entrato in possesso dell’immobile il proprietario può decidere di vendere l’abitazione. I principali vincoli in questo caso sono:

• prezzo imposto di vendita: il proprietario non può decidere di vendere l’immobile ad un prezzo di mercato, ma ad un prezzo massimo stabilito dal comune
• prezzo di locazione: l’affittuario ha un canone massimo da dover pagare per vivere all’interno dell'abitazione
• durata: il proprietario ha l’obbligo di mantenere il possesso dell’immobile per alcuni anni (in base all’accordo)
• nuclei familiari a basso reddito: l’acquisto di una prima casa in edilizia convenzionata ha la finalità di favorire le famiglie meno abbienti e non si può procedere con la vendita a tutti i soggetti interessati all’acquisto dell’abitazione

Per la fase di vendita il comune deve invece dichiarare:

• quale sia il prezzo massimo a cui è possibile vendere;
• se intende esercitare il diritto di prelazione;
• dopo quanto tempo sia possibile vendere;
• che parametri devono rispettare gli acquirenti per poter acquistare l’abitazione.

La vendita ha prassi differenti se il diritto è di piena proprietà o di superficie.

Prima di decidere di vendere è bene adottare alcuni accorgimenti. Visitare l’ufficio tecnico del comune è un buon modo per comprendere quali siano i vincoli da rispettare ed evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo in seguito.

In alcuni casi le compravendite sono state realizzate a prezzi di mercato e in seguito sono state dichiarate nulle perché non rispettavano il limite di prezzo. I nuovi proprietari hanno effettuato richieste di risarcimento e queste sono state accolte perché la vendita violava i vincoli imposti. Nel 2015 la Cassazione con la sentenza 18135, ha dichiarato parzialmente nulle le compravendite avvenute a prezzi di mercato e i proprietari hanno dovuto risarcire la differenza tra il prezzo di mercato e il prezzo vincolato.

All’interno del contratto di vendita è importante riportare i vincoli presenti sull’immobile per evitare che l'acquirente dichiari nullo il contratto in seguito. Le convenzioni di ogni comune sono differenti tra loro ed è importante leggerla nei minimi dettagli per capire come procedere con la vendita dell’immobile.

In alcuni casi è possibile realizzare uno svincolamento dalla convenzione pagando una somma di denaro stabilita dal comune. Prima di fare questo bisogna realizzare un’analisi di mercato per comprendere qual è il prezzo di mercato attuale, in secondo luogo capire il prezzo del comune e i costi di un possibile svincolo. Se l’analisi risulta conveniente è possibile richiedere lo svincolo salvo approvazione da parte del Comune.

Vendere una proprietà acquistata tramite edilizia convenzionata presenta sia vantaggi che svantaggi, che meritano un'attenta considerazione.

Vantaggi:

• Potenziale profitto dalla vendita, che può superare il costo d'acquisto grazie all'apprezzamento del valore immobiliare o alla generale rivalutazione del mercato residenziale;
• Opportunità di disfarsi di una proprietà non più necessaria o non conforme alle proprie necessità abitative attuali;
• Possibilità di reinvestire il capitale ricavato in altre iniziative immobiliari o in investimenti finanziari.

Svantaggi:

• Vincoli sull'uso dell'immobile che possono restringere le opzioni di vendita a un prezzo di mercato o di locazione a terzi;
• Limitazioni sul prezzo di vendita, che tende ad essere inferiore al valore di mercato a causa dei vincoli imposti;
• Eventuali ostacoli nell'ottenere l'approvazione per la vendita dall'ente con cui è stata stipulata la convenzione;
• Necessità di rimborsare agevolazioni o sussidi pubblici o privati ricevuti per l'acquisto dell'immobile, se la vendita avviene prima della scadenza dei termini di vincolo.

La scelta di vendere una casa in edilizia convenzionata richiede quindi una riflessione ponderata sulle proprie necessità e aspettative, tenendo conto delle leggi e delle regolamentazioni locali, così come delle condizioni specifiche della convenzione. È consigliabile ottenere il parere di un esperto del settore immobiliare o di un legale specializzato prima di procedere con una decisione definitiva.

Liberare un immobile dalle restrizioni dell'edilizia convenzionata consente al proprietario di venderlo seguendo le dinamiche del mercato libero, potenzialmente ottenendo un guadagno maggiore. Per valutare la convenienza di rimuovere i vincoli sull'edilizia convenzionata e vendere l'immobile a prezzo di mercato, si possono seguire questi passaggi:

• Effettuare un'analisi del mercato per determinare a quale prezzo l'immobile potrebbe essere venduto;
• Comparare questo prezzo di mercato con il limite massimo di vendita o affitto stabilito dal Comune per gli immobili in edilizia convenzionata;
• Calcolare i costi associati alla rimozione dei vincoli dell'edilizia convenzionata sull'immobile;
• Verificare la capacità di raggiungere i potenziali acquirenti a un prezzo di mercato.

Una volta raccolte tutte le informazioni necessarie, il proprietario sarà in grado di decidere con maggiore consapevolezza se procedere con la rimozione dei vincoli e la vendita dell'immobile a prezzo di mercato, valutando attentamente i costi implicati in questo processo.