Contratto di affitto per studenti: come funziona?

Il contratto per studenti universitari è un contratto di locazione di natura transitoria dove il locatore concede a dei conduttori (studenti universitari) di alloggiare presso un’abitazione.

Il conduttore può essere uno studente, ma il contratto può essere anche firmato da uno dei due genitori in modo da fornire maggiori garanzie al locatore. Per la stipula del contratto il locatore potrebbe richiedere delle referenze per l’affitto.

Per stipulare un contratto di locazione di questo tipo è necessario rispettare due requisiti principali:

• lo studente dovrà avere la residenza in un comune diverso rispetto a quello in cui si prende in locazione un immobile (i dettagli devono essere inseriti all’interno del contratto);
• il comune dove è ubicato l’immobile deve coincidere con quello in cui è presente l’università a cui lo studente è iscritto o lo studente dovrà risiedere in uno dei comuni limitrofi.

All’interno del contratto sarà necessario che siano presenti i seguenti elementi:

• le generalità del locatore e del/dei conduttori;
• l’ubicazione dell’immobile;
• inserire il riferimento all’università frequentata dal conduttore;
• la clausola che identifichi lo studente come fuori sede;
• l’importo del canone;
• la durata del contratto;
• come verrà effettuato il pagamento del canone;
• il riferimento al fatto che il conduttore ha ricevuto la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile.

Il contratto stipulato può essere quello di affitto transitorio a canone concordato che permette quindi di accedere a delle agevolazioni fiscali e avvalersi della cedolare secca con aliquota al 10%.

Gli ulteriori vantaggi per il proprietario dell'abitazione sono i seguenti:

• il reddito imponibile è ridotto del 30% per fabbricati locati a patto che nella dichiarazione dei redditi si indichino gli estremi del contratto di locazione, il comune in cui è ubicato l’immobile e l’anno di presentazione della dichiarazione IMU;
• l’aliquota IMU è ridotta del 75%.

Per gli studenti fuori sede il canone con un contratto di questo tipo può essere vantaggioso perché viene stabilito da associazioni sindacali e università.

È possibile per gli studenti universitari fuori sede accedere a delle agevolazioni fiscali. Tramite la dichiarazione dei redditi è possibile effettuare una detrazione dei canoni versati, con un limite di 2.633 euro fino a quindi un importo massimo di 500 euro.

Per quanto riguarda la durata, il contratto di affitto di questo tipo permette al proprietario di un’abitazione di vincolare l’immobile per periodi inferiori, mentre lo studente si vincola solo per il periodo di studio.

Il canone di locazione sarà stabilito in base a dei criteri come la collocazione geografica dell’immobile, la durata del contratto d’affitto e altre potenziali clausole e dovrà rispettare dei limiti minimi e massimi stabiliti da delle organizzazioni (associazioni sindacali e università).

Il pagamento del canone di locazione può avvenire in contanti o in qualsiasi modo le parti preferiscano.

La ripartizione delle spese segue il principio dell’affitto ordinario. Il conduttore dovrà sostenere le spese di carattere ordinario (utenze, manutenzione ordinaria), mentre il locatore dovrà sostenere tutte quelle spese che hanno carattere straordinario come il rifacimento di impianti o di parti dell'abitazione. Le parti possono accordarsi anche a livello contrattuale su come procedere alla suddivisione delle spese.

I contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto deve essere redatto tramite un modello previsto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

A partire dalla stipula del contratto, il proprietario dell'abitazione avrà 30 giorni per registrare il contratto e sarà necessario:

• essere in possesso di due copie del contratto;
• sostenere il pagamento di una marca da bollo con importo pari a 16€ per ogni 4 pagine del contratto;
• effettuare il pagamento dell’imposta di registro con aliquota pari al 2% del canone di locazione annuo;
• presentare il modello RLI.

Il contratto di locazione per studenti universitari alla prima scadenza è soggetto ad un rinnovo automatico. Il conduttore ha la possibilità di dare disdetta con un preavviso di almeno tre mesi. Alla seconda scadenza il contratto si considera concluso.

Se il recesso venisse esercitato da un solo studente, gli altri studenti dovrebbero farsi carico della sua quota. Questo problema può essere risolto richiedendo al proprietario dell’abitazione di stipulare un contratto di locazione con un nuovo studente.

Per gravi motivi lo studente universitario può esercitare l’opzione di recessione dal contratto.

La durata del contratto ha un periodo di tempo limitato perché lo studente non ha bisogno di vivere troppi anni presso quell’abitazione.

La durata del contratto deve rimanere entro il limite minimo e massimo (rispettivamente di sei mesi e tre anni) previsto dalla legge.

Il locatore può stipulare un contratto che tenga conto di queste due durate.

Se il proprietario dell’abitazione decidesse di stabilire una clausola per allungare o diminuire le durate rispetto a quanto stabilito per legge, il contratto sarebbe considerato nullo.

Il contratto di affitto pensato per studenti universitari vieta la sublocazione e non permette quindi la possibilità di sublocare un’altra camera a studenti.

Nell'ambito della locazione immobiliare, le spese condominiali rappresentano una delle spese a carico del conduttore. La Legge n. 392/78, attraverso gli articoli 9 e 10, chiarisce la distribuzione delle responsabilità finanziarie relative a queste spese. Salvo accordi diversi, le spese ordinarie, ovvero quelle necessarie per l'uso dell'immobile e i servizi comuni, sono di competenza del conduttore.

Specificatamente, le spese che ricadono sulla responsabilità del conduttore includono:

• Costi legati alla pulizia, al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell’ascensore;
• Spese per la fornitura dell'acqua e dell'energia elettrica;
• Costi del riscaldamento e del condizionamento d'aria;
• Spese per lo spurgo di pozzi neri e latrine;
• Costi associati agli altri servizi comuni.

Importante sottolineare che lo studente inquilino ha diritto di voto nelle assemblee condominiali riguardanti la gestione del riscaldamento e del condizionamento, mentre può partecipare senza diritto di voto quando si discutono modifiche ad altri servizi comuni.

D'altra parte, alcune spese restano a carico del proprietario:

• Spese di amministrazione, come il compenso dell’amministratore e i costi di contabilità;
• Imposte e assicurazioni relative alla proprietà;
• Manutenzione delle parti comuni come l'imbiancatura, la risistemazione del tetto e delle tubature;
• Migliorie che incrementano il valore o la fruibilità dell'immobile (ad esempio, l'installazione di un ascensore).

In caso di danneggiamenti, come rotture delle tubature, il conduttore deve prontamente informare il proprietario per consentirne la riparazione. Procedere autonomamente alle riparazioni potrebbe precludere il diritto al rimborso.

Quando un contratto di locazione per studenti universitari giunge al termine, o in caso di recesso anticipato, è essenziale che lo studente proceda con la restituzione dell'immobile nel modo corretto. Questa fase, nota come rilascio dell'immobile, richiede particolare attenzione per evitare disguidi futuri. La restituzione delle chiavi segna il momento in cui proprietario e studente esaminano congiuntamente le condizioni dell'appartamento, verificando che non vi siano danni che vanno oltre l'usura normale. In caso contrario, il proprietario potrebbe trattenere una parte del deposito cauzionale.

È quindi fondamentale, al termine di questo controllo, firmare una dichiarazione liberatoria che protegga lo studente da eventuali azioni future da parte del locatore. Se lo studente non lascia l'alloggio post disdetta, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura legale per ottenere lo **sfratto **forzato.

Una delle preoccupazioni più frequenti tra i proprietari di immobili è cosa accada quando uno studente non adempie al pagamento del canone di locazione. In dettaglio, la legge offre al locatore la possibilità di risolvere il contratto di locazione in caso di inadempienza del locatario nel versare il canone entro 20 giorni dalla data concordata. In tale scenario, il proprietario può avviare le procedure legali per ottenere uno sfratto per morosità.

Similmente, la morosità può estendersi al mancato pagamento degli oneri condominiali, con conseguenze legali qualora l'ammontare dovuto ecceda l'equivalente di due canoni mensili.

Di fronte a queste situazioni, lo studente inadempiente non è del tutto privo di opzioni. Anche se la legge prevede la possibilità di sfratto per il mancato pagamento anche di una sola mensilità, la decisione finale spetta al giudice, che valuterà la gravità dell'inadempienza. Gli studenti hanno la possibilità di regolarizzare il debito per tre volte in un periodo di quattro anni, effettuando il pagamento totale dei canoni arretrati entro la prima udienza. In mancanza di questo, e dimostrando situazioni di difficoltà economica, possono richiedere una dilazione fino a 90 giorni per saldare il debito, al termine del quale, in assenza di pagamento, il giudice potrà procedere con la convalida dello sfratto.