Come vendere casa con inquilino: le regole da seguire

Secondo il Codice Civile è possibile vendere l’immobile ad un altro soggetto mentre l’inquilino vive all’interno. Il contratto di locazione non blocca la possibilità di vendere l’immobile prima della scadenza del contratto stesso e si può quindi procedere con un rogito. Il contratto ha validità solo tra il venditore e l’acquirente dell’immobile con l’obbligo però di comunicare la cessione all’affittuario.

L’articolo del codice civile 1599 stabilisce che l’affittuario può opporre il contratto di locazione all’acquirente se ha data antecedente alla vendita dell’immobile e nemmeno l’acquirente stesso può mandare via dall’abitazione l’inquilino prima della scadenza del contratto.

Alla scadenza del contratto di locazione il nuovo proprietario avrà due possibilità:

• rinnovare il contratto di locazione
• disdire il contratto con un preavviso di sei mesi

Per quanto riguarda l’inquilino, egli avrà l’obbligo di far accedere il proprietario all’immobile con il futuro acquirente. Se l’inquilino rifiuta di far visitare l’immobile, il proprietario potrà richiedere il danno per perdita di chance commerciali.

Una volta completata la vendita, l’inquilino dovrà versare i canoni al nuovo proprietario. Nel caso in cui siano stati versati dei canoni al precedente proprietario questi non saranno validi; il vecchio proprietario avrà l'obbligo di risarcire l’affittuario, mentre l’inquilino dovrà pagare comunque i canoni al nuovo proprietario.

Nel caso di debiti generati da mancato pagamento dei canoni da parte dell’inquilino nei confronti del precedente proprietario, questi non verranno trasmessi al nuovo proprietario. Il vecchio proprietario potrà richiedere un decreto ingiuntivo, ma non potrà sfrattare l’affittuario perché l’abitazione non sarà più di sua proprietà.

Di norma il diritto di prelazione non può essere esercitato dall’inquilino salvo specifiche situazioni. La prelazione è un diritto riconosciuto a un soggetto che deve essere preferito ad altri a parità di condizioni.

In questo caso, se sussistono i presupposti, l’affittuario può esercitare la prelazione. Se il proprietario della casa decide di vendere, dovrà comunicare all’inquilino il prezzo richiesto che potrà decidere se esercitare il suo diritto o rinunciarvi.

L’affittuario potrà esercitare la prelazione solo se non ha altri immobili di proprietà e se il proprietario intende cedere l’immobile alla prossima scadenza del contratto.

La prelazione può essere esercitata entro 60 giorni dal momento della notifica tramite atto giudiziario con condizioni uguali a quelle dichiarate. Il contratto sarà stabilito e l’inquilino non potrà decidere di cambiare i termini dell’accordo. Nel caso in cui la prelazione non venga rispettata l’inquilino potrà esercitare il proprio diritto sul bene dall’acquirente. Se non si intende esercitare la prelazione bisognerà fornire una comunicazione scritta a mezzo dell’ufficiale giudiziario. La prelazione inoltre può essere volontaria e avviene quando vi è accordo fra le parti.

Le eccezioni al diritto di prelazione sono:

• il trasferimento dell’immobile agli eredi;
• il trasferimento per donazione;
• il trasferimento a titolo gratuito;
• conferimento dell’immobile ad una società;
• l’immobile è stato oggetto di divisione tra i comproprietari.

Dopo aver analizzato la possibilità di vendere una casa e il diritto di prelazione che un inquilino può esercitare, bisogna fare delle considerazioni sulla convenienza di vendere casa con un inquilino.

Una prima situazione potrebbe essere quella di un deprezzamento dell’immobile perché il nuovo proprietario deve attendere un periodo di tempo per poter entrare in pieno possesso dell’immobile. Ottenere una valutazione adeguata dell’immobile è il miglior modo per ottenere il giusto prezzo.

Nel caso in cui invece il contratto sia in scadenza, l’inquilino potrebbe penalizzare la vendita perché subirebbe una procedura di sfratto. Se il proprietario intende essere anch’egli un locatore, avere già un affittuario che rispetta i pagamenti potrebbe essere un vantaggio per la vendita.

Quando si parla di vendita di un immobile locato la legge stabilisce che l'inquilino in possesso dell'unità ha il diritto di prelazione. Questo significa che l'inquilino ha la** priorità di acquisto dell'appartamento** rispetto ad altri potenziali acquirenti, a condizioni paritarie.

Il diritto di prelazione è attuabile solo alla prima scadenza del contratto di locazione, che corrisponde a 3 anni per i contratti 3+2 e a 4 anni per i contratti 4+4. Superato questo momento, il diritto di prelazione cessa.

È essenziale che il proprietario dell'immobile comunichi formalmente all'inquilino la sua intenzione di vendere, specificando il prezzo e le condizioni di vendita. Tale comunicazione deve avvenire tramite modalità certificata, come raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC.

Dopo aver ricevuto la notifica, l'inquilino dispone di 60 giorni per decidere se esercitare o meno il suo diritto di prelazione. Se l'inquilino sceglie di acquistare, il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla fine del periodo di 60 giorni, con contestuale stipulazione del contratto di vendita.

Se, invece, l'inquilino non risponde entro i 60 giorni, o declina esplicitamente l'offerta, il proprietario è libero di vendere l'immobile a terze parti.

Il diritto di prelazione non si applica in alcune circostanze specifiche:

• l'inquilino possiede altri immobili residenziali;
• il contratto di locazione è già stato rinnovato, o è scaduto;
• l’immobile viene venduto ad una società;
• l’immobile è oggetto di divisione tra comproprietari.

Inoltre, il trasferimento dell'immobile per donazione o a titolo gratuito ai parenti del proprietario esclude l'applicazione del diritto di prelazione.